央行新规:房贷利率改革,郴州利率作何变化?

政策法规 来源:百房网 2019-08-28 09:10:59 作者:百房编辑 3542阅读

近日,央行公布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR(贷款市场报价利率)为定价基准加点形成。


公告一出,全民热议。作为一个时时刻刻关心国家大事和郴州民生的四有五好青年,自然不会放过这个“造福大众”的解读机会,下面就一起来看看这次的房贷利率改革有何利弊吧!


房贷利率公告.png


央行的说明太过复杂,我们简单理解一下,改革后的房贷利率=LPR+加点数值。


那LPR和加点分别又是什么呢?


首先,我们需要知道,以前的贷款利率是由央行决定的,但是这个“央行的基准”存在一定的局限性,随着市场经济的进一步扩大和优化,这种局限性阻碍了企业的融资和个人贷款,因此需要改革,LPR应运而生,我们可以将LPR理解为“市场的基准”。


其次,各个商业银行比如农行建行之类的,在得到这个“市场的基准”LPR之后,再根据自身的经营成本、盈利状况、信贷条件以及客户风险状态作出“加点”,最后形成房贷利率。


由市场来决定的利率?是否就说明未来的房贷利率将会存在较大变化呢?


利率.jpeg


据融360数据显示,2019年7月,基准利率4.9%,全国首套房贷款平均利率为5.44%;二套房贷款平均利率为5.76%。


而8月20日发布的5年期及以上的LPR报价是4.85%,假设10月份房贷利率改革后,在不加点的前提下,5年期的LPR还是4.85%;而二套房贷按央行要求至少加60个基点,那就是4.85%+0.6%=5.45%。


央行负责人在个人住房贷款利率问答中也说明:与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。


由此可见,虽然房贷利率的基础参数发生了改变,但是实际上对于我们的购房利息并无影响,既不增加成本,也没有减少利息,因此,房贷利率的涨跌已然不是重点。


那么央行费尽心思搞了这么个LPR出来难道纯属无聊吗?NO。


房住不炒.jpg


实际上,这次的房贷利率改革,主要突出的是两个方面:利率重定价和房住不炒。


利率重定价

意思就是购房者在与银行签订贷款时,贷款利率是最近一个月的LPR+银行加点,同时可以和银行协商重新定价也就是重新选择利率的时间。比如A选择贷款选择的是期限10年的4.85%利率,那么在10年后合同到期之际,就可以重新选择最近一个月较低的贷款利率,优化贷款方式。但是需要注意的是,在合同期间内的利率是固定不变的。


这就意味着购房者在贷款利率的选择上更具灵活性,适当的选择较低的房贷利率。此外,这也在一定程度上增加了房产投资的难度,符合房住不炒的主题。


首套房.jpg


房住不炒

银行需要盈利,而且国家需要房住不炒,在这两者的背景之下,未来的首套房和二套房加点或将大不相同。


因此,这就会导致未来新规落地后,首套房加点后的房贷利率和当前应该相差无多,正如央行负责人说的“利息支出基本不受影响”;但是二套房则是有所不同,融360大数据分析师李万赋和诸葛找房副总裁苑承建等业内人士普遍认为:房贷利率新规落地后,二套房的房贷利率或将进一步上升。


房贷利率.jpeg


二套房的房贷利率上升,虽然在一定程度上抑制了房地产市场的投资炒作行为,但是同时也会对改善型刚需造成误伤。因此,在房贷利率新规出台到10月8日这段时间里,不同的购房者有着不一样的购房选择。对于改善型刚需而言,在这间隔期入手是较为明智的选择,而对于想要购买首套房的刚需而言,新规正式落地后入手更加合适。


此外,关于加点还有一个重要的参考因素——当地城市的楼市行情。在房住不炒的基调下,未来的房贷利率同样也还会扮演一个调控房地产市场的手段。对于地价、房价涨幅较快的城市,银行加点可能较高,稳定房地产市场;反之,加点可能较低,促进房地产市场。


那么这一房贷利率调控的手段是否会用于郴州呢?


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(数据来源:百房研究院)


数据显示,今年以来郴州的房地产市场较为稳定,而且购房需求多为首套房刚需,投资炒作现象较少,既无地王出现,也没有降价楼盘....由此可见,郴州的房地产市场正处于健康发展阶段,并无调控需要,因此未来的房贷利率在很大程度上并不会发生大变动。

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