2019年郴州房地产总结与展望 | 住宅篇&商业篇&别墅篇

数据研究 来源:百房网 2020-01-10 09:14:59 作者:warmblood 2568阅读

郴州楼市

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在中央强调房地产市场维稳发展、调控监管趋于常态,同时行业增速放缓、市场热度降温的背景下,郴州版块分化日益加剧。


2019年以城东、五岭、城西等版块为主的区域,成交分别达到74万方、43万方、34万方,其次则是骆仙、梨树山、龙泉等,而东塔、苏仙等版块因为缺少供应,成交惨淡。


同时从同比情况来看,北湖、城东、龙泉、骆仙等版块成交同比均有所上行,但其他版块均处于下滑状态;并且今年仅北湖版块达到7000以上,其他版块均处于5000-6000的单价区间。

郴州楼市

2019年,在中央明确“稳地价、稳房价、稳预期”的目标定调下,今年房地产行业整体规模增速较前两年明显放缓:全国商品房全年成交规模虽然稳中有升,但各城市市场分化加剧,主要呈现以“一二线缓慢增长,而三四线市场大幅度降温”的市场格局。


郴州市场方面,2019年整体房地产市场表现稳中微降,今年住宅成交23460套,同比去年下降18%,总成交面积270.56万方,住宅揽金达到159.57亿元,同比跌幅达到10%;整体住宅市场较2017、2018年这两年明显退烧。


一方面,2019年在政策面上中央的“房住不炒”仍为楼市发展主线,且叠加信贷层面逐渐收紧、中美贸易战等市场不确定性因素影响,市场不允许楼市在长期内出现大幅度的上涨或者下跌,郴州市场也不例外。


另一方面,2019年以前,郴州整体楼市在棚改货币化安置的带动下,提前预支了多数刚需性购房需求,并且今年随着零货币化安置以及实物安置的颁布,楼市需求减少,市场在大热之后,渐渐迈入"白银时代"。


同时,从整体城市区域来看,郴州毗邻广州和长沙,每年都会有大量的人口向外流失,在这场人才争夺大战中,郴州的区域优势将成为人口流出的致命伤,一个多小时的高铁路程,让郴州很容易变为周边一二线城市的人才补充站,而人口的流失对于郴州楼市的影响不言而喻。


当然,虽然今年郴州住宅整体成交增速放缓,但是从TOP20上榜项目来看,郴州房地产市场新一轮洗牌逐步加速进行,以碧桂园、湖南建工、美的、上品书苑为主的一批优质项目销售额得到提升,而一部分竞争力薄弱的中小项目被迫退出市场,整体房地产行业集中程度加速攀升


展望2020年,在“房住不炒”的主基调下,预计行业政策调控难有实质性松动,而在政策继续缩紧的大环境下,整体房地产行业也仍将面临新的考验,郴州市场也不例外;在这样的市场形势下,对于郴州各大住宅项目来说,第一要务仍是防范风险,更好地适应市场调整,才能在市场上站稳脚跟。

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△2020年郴州城区预计入市新盘


与此同时,从2019土地市场表现来看,随着长房、金科、宁邦等开发商陆续在郴州市场拿地开发,预计未来市场竞争力将愈加激烈,同时如何在“乱世”中脱颖而出,实现销售额大幅突破,对于各大项目来说,不仅是一件需要勇气的事情、同时也需要各大项目在产品打造、地产服务、市场营销节点、操盘手段等方面进行多方位的思考与突破。


而随着2020年的到来,在房地产市场延续“稳”字当头,企业规模增长进入平稳期的大环境下,郴州市场将如何发展,值得我们期待。

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从版块成交情况来看,随着中心城区商业用房成交进一步下降,商业用房大有往周边发展之势,尤其是搞新区或开发区的地方成交量明显高于其他区域,如:梨树山、骆仙版块等;而部分版块因为开发空间有限、商业成交较少,如东塔、苏仙。

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目前郴州商业地产政策环境仍然宽松,在住宅需求有所放缓的背景下,今年商业地产也确实分流了一部分资金,2019年郴州商业总成交金额21.73亿元,同比上涨1%。此外,近几年来随着高铁的开通、北湖机场的建设以及各类经济技术开发区的完善,郴州整个城市的吸引力更进一步,进而催生商业市场发展契机出现。


但是从近两年同期成交情况来看,郴州商业地产虽然成交有所增长,但并未出现重大进展,加之商业地产入市节奏比较快,目前仍处于去库存阶段;同时叠加自身产业功能老化、新商业模式兴起、居民消费结构升级等因素的多重叠加影响,郴州大多传统商业面临发展停滞甚至衰败的困境和尴尬。如何在行业竞争加剧的背景下,推动商业地产升级转型,依旧是2020年郴州商业发展面临的难题。

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