2019年郴州房地产总结与展望 | 土地篇

数据研究 来源:百房网 2020-01-03 13:46:06 作者:warmblood 1856阅读

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从供应类型来看,今年工业用地供应达到111宗,最多,主要以汝城、嘉禾等偏远县城为主;紧随其后的商住用地供应数量达到99宗、供应面积367.66万方,一方面商住用地自带商业,能满足“楼上生活 楼下购物”的市场需求,另一方面,商业用地本身流拍率更小,更益于赢得开发商青睐。


值得一提的是,位列第三位的商业用地有62宗,而纯住宅用地占比较少,仅26宗,究其原因郴州商业相较于湖南省其他城市,较为匮乏,而郴州住宅较多,已经满足市场需求,所以导致近几年来政府对于商业供应力度加大,纯住宅供应减少。

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2019年全国土地市场分为两个阶段:上半年随着优质用地的供应增加急剧上升,整体成交相较于2018年下半年土市寒冬有所回暖;但是自下半年随着资本环境监管更紧,使得开发商融资困难,资金比较紧张,拿地热情较以往也有所下降,全国多个城市成交地块多以低溢价成交为主,使得全年成交金额增速趋缓。


不同于全国市场的冷清,2019年郴州市供应328宗地块,其中成交276宗,流拍48宗、中止7宗,整体行情与去年相比有所上扬,一方面,2019年郴州国土资源局在优质地块的供应上,相较于2018年明显提升,另一方面,随着郴州各城建项目的完工建设以及郴州招商引资活动的进行,地块“走出去”的可能性比前几年更加大,吸引了大量房企进驻市场,拿地开发,最终提高今年全市土地成交。


展望2020年,结合2019年12月中央经济工作会议对于房地产的总结与定位来看,会议上继续强调要今年坚持房住不炒,坚持“稳房价、稳地价、稳预期”,可见2020年政府对于房地产依旧是要求稳字当头的,同时就土地市场而言,最重要莫过于资金,但是从此次会议上,我们可以知道一点,那就是未来一段时间内政府将完善房地产融资统计和监测体系,在此影响下,未来房企融资环境或将高度收紧,而随着资金链趋于紧张,预计郴州房地产行业中将出现“优胜劣汰”、“强者恒强,弱者恒弱”的情况,众多中小型的房企面临资金压力,或将陆续退出,而在面对外来者尤其是如碧桂园、恒大、中梁、金科、长房等品牌房企的强势竞争下, 未来的郴州楼市集中度将进一步提升、房企竞争将愈加激烈


同时,就郴州市场土地价格来看,目前郴州整体地价相较于湖南省其他城市来说偏低,近几年大多数地块成交均是底价,甚至是2019年来一些条件较好的地块因为投资回报率不高出现了无人报名而流拍的现象,究其原因,一方面郴州城区部分优质地块流拍,主要还是因为缺少相应的招商引资,很多大型房企对于郴州市场不够了解,地块难以“走出去”,导致市内部分地块流拍增加;另一方面,随着楼市下行期的到来,部分一二线城市在人才引进等政策利好下购房需求充裕,成为房企拿地的避风港,而三四线城市、特别是郴州这一类城市,因为近阶段货币化棚改减小、甚至在2019年变成零货币化,同时叠加区域人口外溢等因素影响,导致房企对于市场看好程度集聚下滑,流拍增加。


最后,根据今年整体土地市场表现来看,随着部分优质地块相继流拍,预计2020年为了保证完成年度土地供应任务,政府适当了调低价格预期或加大拿地优惠力度,这对于部分现金流能力较强的房企来说,不失为一个仔细甄别、抄底拿地的长期窗口期。

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