2019年郴州房地产总结与展望 | 政策篇&城建篇

数据研究 来源:百房网 2020-01-01 15:48:08 作者:warmblood 2203阅读

郴州楼市

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百房观点:


在中央聚焦房地产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段的大环境下,2019 年我国房地产运行的政策环境整体偏紧。


同时根据2020年经济工作所传递的信息来看,“稳定”依然是未来一段时间内房地产政策和市场的主基调,预计在稳的基调下,局部城市在贯彻“因城施策”方针下,可能会在国家发展战略及城市发展需求下适当调整政策。

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百房观点:


2019年以来,央行共实施过三轮降准,相较于去年的4次降准,今年有所减少;综合今年三次降准情况来看,资金并未大幅度流入房地产市场。


一方面这三次降准,央行的目的很明确,主要是为了保证市场的流动性,特别是小微企业资金的流动性;另一方面,其实在三轮降准前上层已经多次针对房地产收紧政策,即使市场上有钱,资金也很难流入楼市,再加上今年主要是以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定,国家要求的是房地产金融维稳、楼市房价维稳,所以三轮降准对于楼市影响较为有限,对于郴州市场也不例外。

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百房观点:


仅2019年,全国已经有百城出台了人才政策,超过30个城市陆续出台了新的落户政策,相较于2018年,今年全国抢人的城市范围更广,例如三四线城市安徽宿州,今年启动全面放开城镇落户政策,对相关人才最高给予10万元购房补贴,一线城市如广州、深圳,更是连续发布了人才新政,人才政策的范围较去年进一步扩大。同时2019年以零门槛落户为由的抢人优惠力度更大,例如呼和浩特在今年面向大学毕业生推出半价买房的优惠政策,力度较之前更加的大。


从2019年出台人才新政的城市来看,几乎都是以人才政策作为调控工具,一方面降人才购房门槛,吸引落户;另一方面,借此小范围松绑,避免楼市降温过度。但同时,受到抢人大战不断升级影响,三四线城市的人口流出现象愈加严重,且流出的人口中,大部分为刚需人群,城市发展分化现象逐步显现;而郴州作为毗邻广州和长沙的人才补充站,今年暂时没有发布任何人才新政,依旧执行去年的“林邑聚才”计划。

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百房观点:


此次新政落地后,房贷利率定价机制有所调整,按揭贷款的锚将由贷款基准利率调整为LPR,定价方式也将由“贷款基准利率乘以上下浮动比例”调整为“LPR加基点”,表面上看,首套和二套新标准的房贷利率下限都显著低于当前实际贷款利率,但这并不意味着房贷“降息”,因为从2019年整体政策环境和信贷环境来看,整体依旧偏紧,资金流向房地产市场的可能性非常有限。


同时新政发布后,我们也对郴州市场房贷利率进行了市场调查,发现本地行情并无明显上调迹象,符合市场预期,因为狭义上来看房贷利率的安排是银行根据市场资金的供求关系和紧张程度来调整。

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百房观点:


2019年是棚改攻坚任务收官之战的关键时期,今年湖南省整体棚改区任务仅8万套,各市州棚改目标分化非常明显,其中郴州今年的棚户区改造任务最轻,仅有1347套。


作为全省唯一货币化安置为零的城市,其实郴州整体棚改收缩,是符合市场预期的,一方面早在2018年底住建部就提出要因地制宜推进棚改工作,对部分库存较低、房价较高的城市停止去库存战略,并且将货币安置改为实物安置,另一方面在过去棚户区改造的浪潮中,全国楼市表现出量价齐升的态势,郴州楼市也不例外,2017至2019年郴州部分楼盘房价上涨了近2000元/平,前期积压的库存也基本去化完毕。


同时随着未来棚改的相继退出和减弱,城镇老旧小区的旧改工程或将接棒“棚改”,在一定程度上拉动有效基建投资和消费需求。

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百房观点:


2019年以来,随着部分城市土地供应量明显增多,市场竞争、楼市热度愈发激烈,引起了中央和地方监管层的警惕。


而今年作为以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标的重要一年,为保持土地供应稳定、以及引导市场预期,多城调整土拍规则。


从各地发布各类土拍新规调整来看,在一定程度上可以减少地价的盲目追高,短期内缓解地市高热现象,但单一的规则调整还是远远不够,未对市场长远走向的影响有限,我们认为想要维持地价的平稳,关键还是要适度加大土地供应,使得土地市场供求关系处于平衡区间,才能真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。


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百房观点:


一直以来,住房问题都是很多人最为关注的民生问题之一,从2016年至今,四次中央经济工作会议中三次强调“房住不炒”,一次强调“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”。2019年,又着重强调“大力发展租赁住房”,从一开始的“要发展”到要“大力发展”,可以看出中央对于住房租赁市场特别是长租市场的高度重视。


同时在政策加持下,相信未来长租行业也将进入新一轮高速发展期,吸引越来越多追求品质的租客进入到长租市场。

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百房观点:


“禁墅令”的颁布,一方面,体现了国家对于一个城市可开发用地的合理保护,可有效控制土地过度开发并降低土地损耗;另一方面,别墅的供应需求是有限的,通常成交市场的波动起伏不会太明显,而连续数次的“禁墅令”也将刺激部分购买欲望,并影响供求关系。


目前来看,虽然湖南暂未正式发布相关文件,但是郴州在独栋别墅的建设上已经明令禁止,再加上目前郴州在售的别墅项目寥寥无几,未来市民可选择空间预计将十分受限,整体别墅市场面临“卖一套、少一套”的市场形势。

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回顾2019年,整体来看,今年作为调控政策的延续年,如我们去年预测的一样:在“因城施策”“分类调控”的指导方针,整体市场呈现以“热则调控、冷则施温”的市场格局,例如苏州等城市因为楼市过于热闹,今年以来多次进行调控,而呼和浩特等城市由于楼市冷清,在今年发布重大人才政策,以此吸引人才进入市场,提升整体热度;同时,除去人才政策、四限政策,2019年又一关键词——“旧改”引发人们对于楼市的遐想,但是区别于棚改的“大拆大建”、释放货币,旧改主要是以“小修小补”、提高小区居住条件为主,属于民众自己掏钱改造的工程,对于购房预期起到一定的抑制作用,预计对于楼市、房价拉动可能性较小。最后综合目前我们整理的政策而言,2019年整体楼市政策还是在以“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标情况下进行,楼市维稳的决心相较于前期始终不变,甚至更加苛刻。


展望2020年,综合我们国家的整体发展来看,明年作为全面建成小康社会的收官之年,经济稳定增长的内在诉求强,就房地产来说,上层必然是希望避免房地产投资的大幅下滑以此拖累经济,所以我们预计2020年政策继续收紧的空间小,主要还是以防止房地产市场出现大幅回落为主。


但是我们都知道,过度依赖房地产最终会付出代价,所以之前提过的“房住不炒”的目标预计也不会有改变,因为中国作为“政策市”,一旦放松整体政策,很可能会引致楼市预期的转变,加大房价上涨的压力和金融风险的隐患。因此,政策不会明显松动,“稳地价、稳房价、稳预期”依然是房地产政策和市场的主基调,而在以稳为基调的大环境下,局部城市依旧会以贯彻“因城施策”方针为主。


同时,综合2019年年末中央经济工作会议来看,会议将“加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造”放在重要位置,预计2020年房地产市场将从促进经济、改善民生的政策着力点将转向存量升级改造。


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