2019年上半年郴州房地产市场报告

数据研究 来源:百房网 2019-07-15 10:02:41 作者:warmblood 6672阅读

2019年上半年住宅

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目录

·第一章 郴州市房地产的发展环境

·第二章 郴州市房地产市场分析

·第三章 郴州市土地市场分析

·第四章 郴州住宅市场分析

·第五章 郴州市商业地产市场分析

·第六章 郴州公寓市场分析

·第七章 郴州市房地产企业分析

·第八章 总结与展望

2019年上半年住宅

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2019年郴州印发《郴州市创建城乡交通运输一体化示范市实施意见》,决定在全省率先创建城乡交通运输一体化示范市。主要建设目标是实现“10个100%”即:县城连通一级及以上公路比例达到100%,重点乡镇、省级及以上产业园区、4A级以上景点连通二级及以上公路比例达到100%,25户或100人以上自然村通硬化路率达到100%,具备条件建制村通客车比例达到100%,城乡客运一体化率达到100%,县城20公里范围内公交化改造率达到100%,郴州中心城区公交站点500米覆盖率达到100%,建制村直接通邮比例达到100%,乡镇快递服务网点覆盖率达到100%,建制村直接通快递比例达到100%,加快打造互联互通、人悦其行、物优其流的现代化综合交通运输体系。



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2. 东部经济区,包括桂东县、汝城县、资兴市东部地区、宜聿县北部地区。该地区重点保护东江湖水源地,建设国家生态林基地,积极发展林木产业、小水电、水产养殖业、旅游业。


3. 西南部经济区,包括桂阳县西部地区、嘉禾县、临武县、宜章县南部地区。该地区应积极发展烟草种植业、矿产采掘、农副产品加工业、农业和畜牧业等。


4. 北部经济区,即安仁县。该地区应以农业为主导产业,大力发展特色农业、农产品加工业。


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从同比来看,骆仙版块、城东版块得益于碧桂园·江山一品、碧桂园·南平府、上品书苑等主力项目的热销同比分别上涨88.04%、80.96%,而北湖版块相比去年的供应紧缺,今年广惠时代、北湖中央公园等项目陆续入市,成交同比微涨7.72%。


值得一提的是,除以上项目成交有所上涨之外,其他项目均在逐步回落,其中东塔版块已是成熟的居住片区,整体饱和度较高,暂时没有在售项目,导致成交同比减少89.21%,预计在未来一段时间内,成交将继续下滑。


整体来看,郴州版块市场2019年上半年与2018年上半年同期相比有一定的下滑;主要是因为2018年上半年在货币宽松、信贷投放宽松的大环境下,整体市场延续2017年下半年的购房需求;而2019年上半年受到2018年下半年中美贸易站、政策环境、金融环境影响,导致开发商推货信心不足,成交放缓,版块市场成交减少。




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从环比来看,仅骆仙版块、北湖版块、城东版块环比有所上涨,涨幅分别为23.08%、21.07%、12.46%,而以东塔、爱莲湖、城西为主的版块下降幅度最大,环比分别下降81.22%、57.36%、54.54%,其中城西版块作为去年的热点置业版块,今年城西版块在售项目逐步减少,开发商推货节奏放缓,导致版块成交回落,但是随着乾通时代广场、西苑8号、ICC·九悦城、千里马·时代城等项目加推,预计在市场的刺激下会有一定的回暖。


与此同时,从整体成交可以看出,在2018年下半年密集的调控政策下,购房者的心态还是受到了影响,改善型购房者大多在持币观望,并认为房价会继续下跌;而刚需房购买者则加长了购房周期,对于地段、配套、户型等方面的考虑更加慎重,版块分化愈发明显。



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从郴州城区版块面积来看,城东版块以374468㎡领先其他区域,占比29.11%,一定程度上城东版块拥有庞大的推货量支撑,再加上日渐成熟的配套、规划等,使得城东版块在近几年脱颖而出。


紧随其后的骆仙版块、五岭版块、梨树山版块、城西版块其次分别占比16.60%、14.50%、8.92%、8.85%;而下湄桥版块、南塔版块成交量相对较稳定,目前东塔版块成交量最少,与区域内供货量较少有着密切关系。


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从供应来看,2019年城东版块大盘云集,上半年供应2962套房源、总供应面积37.34万方,主力供应项目集中在碧桂园·江山一品、奥园·华府、东田金湾等项目。


位列供应第二位的五岭版块上半年以平海·九龙湾、汇龙·万宝国际城、金色御园为主,总供应2005套房源,供应面积24.23万方,紧随其后的骆仙版块在碧桂园·南平府、半山首府等项目的加持下供应1805套房源,供应面积20.71万方。


与此同时,东塔版块、南塔版块因为土地资源稀缺、住房相对饱和,2019年上半年暂无供应量。


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2019年上半年郴州住宅版块成交均价基本处于稳定的状态,其中北湖版块做为郴州的老城区,拥有最齐全的市政配套和唯一的北湖公园,是最繁华的商务、商业、文化区域,但是鉴于在售项目较少,入市群体较多,导致2019年上半年成交均价7175元/㎡,整体价格偏高。


五岭版块得益于商业配套、市政配套等各项优质资源汇集,开发成本较高,上半年成交均价达到7017元/㎡,位列成交均价第二;值得注意的是,苏仙版块价格仅5076元/㎡,主要是因为该版块住宅老旧,新房较少。 


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土地报告

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2019年上半年,全国300城经营性土地成交建筑面积达到9.5亿平方米,同环比分别下跌13%和28%,整体市场成交呈现二三线地价明显上涨、三四线逐步收缩的状态;郴州方面,受到2018年下半年流拍地块增多影响,在2019年一季度之后,市场加大土地供应力度,致使上半年土地成交量和成交金额环比呈现上升趋势,但是受到市场下行影响成交量远不如去年同期。


与此同时,从开发商拿地情况来看,随着市中心地块供应逐步减少,以及诸多附加条件的加持,开发商拿地逐步向县城靠拢,市场趋于边缘化发展;最后,从近期郴州市场供地计划来看,均为优质地块,预计下半年土地热度将有所回升。

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2019年上半年郴州改善型需求持续释放,100(含)-125平米成交4186套,占比38%,普通住宅三房、四房产品占比稳中有升,成交主力集中在上品书苑、半山首府、奥园·华府等项目。


而125(含)-144平米大面积、舒适型产品相较于2018年显著增长,上半年成交3560套,成交面积47.67万方,一定程度上由于改善客群偏好居住空间的舒适度或将受到攀比购房心理的影响。

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从单价段来看,郴州城区市场价格基本保持在5500(含)-6500元,主要以半山首府、碧桂园·江山一品为主,整体价格属于中低水平;而单价段6500(含)-7500元单价段相较于去年逐渐上调,总成交2913套,成交面积34.14万方。


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2019年上半年TOP30住宅成交规模50.79亿元,相比去年同期上涨0.77%,整体上涨幅度较小,主要靠第二季度房企销售业绩拉高整体成交量。


其中碧桂园·江山一品、碧桂园·南平府、奥园·华府分别以6.52亿元、5.02亿元、3.81亿元位列成交前三,紧随其后金科城、上品书苑、半山首府、美的·云熙府、美的·仁大·铂悦府、平海·九龙湾、汇龙·万宝国际城等项目均入围成交前十。


从榜单房企来看,品牌房企项目相较于本地房企项目,成交尤为亮眼,成交金额达到28.52亿元,其中品牌项目热销分为两个原因,一是品牌效应,其二是各项目基本推出户型为刚需首改或改善的大户型,同时为精装,物业、环境更为讲究,不少有购房需求的客户除去刚需外,开始追求更舒适的居住体验,改善性需求逐渐增加。

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百房观点:今年春节之后至6月,部分城市的房地产市场陆续出现了小阳春,但是自从4月中旬开始,中央重申“房住不炒”,住建部对10个城市进行了预警提示,苏州、西安等升级调控政策,部分城市的小阳春褪色。


郴州市场方面,受全国楼市影响,2019年上半年供应125.39万方,成交128.62万方,市场整体呈现供不应求的状态,但是相比于去年,成交保持下滑趋势,一方面随着前期房价大幅增加,购买力严重透支,加上近期货币化安置比重逐渐减少,成交量势必会受到影响,另一方面,2019年在以稳地价、稳房价、稳预期的整体基调下,市场不允许大幅度的上涨或者下跌,郴州市场也不例外。


展望下半年,我们认为房价以稳为主仍是主旋律,版块分化特征将持续存在,而成交规模也将整体呈现高位维稳。

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