居间合同签订需要避免哪些陷阱?

二手房资讯 来源:房天下 2018-12-22 14:06:34 作者:百房编辑 16610阅读

二手房买卖居间合同是房屋买卖过程中的一个重要环节,对中介方和委托方同等重要。目前,中介市场较为混乱,在履行二手房居间合同时必须时刻谨慎,避免不必要的纠纷风险。


明确各种税费的


名目和数额


作为居间人,一些中介公司利用当事人急于购房或卖房的心理,强烈要求和诱导其签订房屋买卖合同,想方设法促成房屋买卖合同成立。


在这一过程中,如果买卖双方对诸如国家规定的税费、交易习惯和相关手续的办理程序等并不了解,是出于对某些度相对较高的中介公司的高度信任,轻信其从业人员的一己之言,又没有证据能证明中介人员有欺诈行为的话,一旦在签订买卖合同后发现合同约定与自己的真实意思有偏差,就只有自认吃亏,不仅要依约向中介公司支付咨询和中介服务费,还可能因逾期付款等情形支付相应的违约金。


严格审查


中介公司报告事项


委托人应对中介公司所报告的事项作实质性的审查或进行必要的咨询。具体来说,可要求中介公司提供相关资料或出具情况说明,否则一旦出现纠纷,若无证据证明中介公司在披露相关信息时存在隐瞒事实或提供虚假信息的情况,委托人则难以追究中介公司的责任。


在房屋买卖中,委托人应注意房屋产权是否清晰、是否存在继承问题、是否存在共有人、是否取得产权证书;注意房屋是否具备可转让条件,是否存在抵押、查封或担保等履行障碍;注意委托代理人的授权委托是否有效合法,是否存在无权代理或过期委托等情况;还要注意相关税费的计算标准和承担主体等事项。


在签订正式房屋买卖合同前,如果上述事项存在问题,一些中介公司为了诱导当事人先签订合同,往往会向买方保证将协助解决该问题甚至担保该问题不会影响合同的继续履行,也有一些当事人信以为真,从而订立合同,终导致中介公司可依法不论买卖合同是否能够实际履行,均可要求当事人支付相应的中介服务费及逾期付款违约金的权利。


居间费支付期限


以合同约定为准


在有的案例中,委托人在居间合同中已约定了居间费用具体的付款时间及违约责任标准,但居间人向委托人口头承诺中介费可在房屋买卖合同履行完毕后或合同履行的某一阶段交付,以及解决第三点建议中所述问题时支付,其后,居间人却起诉要求委托人承担逾期支付中介费的责任,理由是中介公司所出具的格式条款均约定房屋买卖的当事人在中介公司的促成下,双方同意在签约日或某一时间内支付该中介服务费,逾期支付的应按一定的违约计算标准(该标准往往是每日应付款的1%或5‰)计付违约金。


按该标准计算,违约方逾期付款的,在100天或200天后中介公司除取得约定的中介服务费外,还可获取相当于中介服务费1倍的逾期付款违约金,在此,无论房屋买卖合同能否得到实际履行,均会导致当事人损失的进一步增加。法院在委托人无证据证明居间人口头承诺过变更具体条款时,只能支持居间人的诉求。在此局面下,委托人由此遭受的损失几乎相当于双倍支付中介服务费。


因此,如果出现上述情况,委托人应要求中介公司作出书面承诺,以便将来发生纠纷时可以作为证据。

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