房产溢价率(如何做好房地产策划)

百房智库 来源:房天下 2019-12-28 16:13:57 作者:SEO 4763阅读

        现在买房的人是越来越多了,所以大家在买房之前,必须要对于房屋的知识有一定的了解,因为房产的一些问题,大家必须要注意和谨慎,才能让我们在买房的时候,更加顺利一些,不会出现麻烦,今天我们来了解一下房产溢价率是什么意思?如何房地产策划?一起来看看吧,希望可以给大家带来帮助。


房产溢价率

  

  房产溢价率是什么意思

  

  溢价、溢价率原本是证券领域的概念,但是溢价率同样也适用于房地产行业。溢就是超出、漫出来的意思,溢价就是指比原来的价格高出的部分,而溢价率就是指超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。

  

  1、溢价就是比原来的价格高,高出多少用百分比表示就是溢价率,其实就是涨幅。在证券市场中,大家往往参考溢价率的数据作为度量权证风险高低的评估。土地溢价率的计算公式是:土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价×100%。

  

  2、很多开发商为了维护自己的利益,防止代理商故意低价销售房屋,并且鼓励代理商积极销售房屋,一般都会规定出楼盘所有房屋的较低销售总价,并且会制定出每一套房屋的较低价格。如果楼盘总价高于这个较低总价的话,那么销售人员就可以根据固定比例而得到提成。这个高出部分就是溢价。

  

  3、很多房东会把房屋委托给中介,而中介一般会和房东约定好销售基价,也就是的房东心理价位,而高出销售基价的买房款双方会协商好比例分成。中介一般会让房屋的实际售价高于基价,而高出基价的部分就是“溢价”。通过这种方式来销售房屋,可以有效提高销售人员的工作积极性,而房东一般也会获得比心理价位更高的价格。

  

  4、房产溢价其实就是房屋价值升值的意思,假如是溢价30%,那么就是指出售价格会比原始的购买价格高出30%。例如,开发商的平均销售价格是12000元/平米,而买房人购买到房屋以后,再通过各种营销手段,把该房屋以17000元/平米的价格转让出去的话,那么中间的5000元就是溢价。

  

  5、假如房屋原来的标价是100万元一套,通过拍卖或者是炒作,最后以150万元一套成交,那么这套房子就会产生溢价,而房屋的溢价率就是(150-100)/100。

  

房地产策划

  

  1.立项

  

  做房地产策划的第一步就是立项,前期必须拿到地皮和确定项目,接着才是对项目进行研究,其中就包含了宏观经济环境、微观经济环境以及竞争环境分析等等。

  

  2.市场调查

  

  等拿到地皮以后,接着就是进行社会调查,并且找到目标受众,说直白点就是了解一下这个时间点,当地房地产市场存在什么空白,我们就要打造一个什么样楼盘。用直白的话来说,就是问下消费者现在喜欢什么样的东西,我们打造一个给你。

  

  3.定位

  

  在市场调查的情况下,开展下一步的定位工作,其中主要包含了三个部分,分别是市场定位、产品定位以及客户定位。

  

  通过swot分析,找出项目的优势、劣势、机遇以及挑战。

  

  通过客户细分、研究、筛选,从而完成对客户群的定位。

  

  产品定位,产品属于低、中、高档中的哪一档。

  

  4.开发与销售

  

  开发涉及到房子的类型有哪些、施工建设的实际过程、预估开发周期。

  

  做好开发周期的预估,然后进入销售环节,并且确定销售方式和周期,都是此环节应该做的事情。

  

  5.经济效益分析

  

  对此项目的收益比进行预估,在产品、客户以及和投资效益之间,寻找一个平衡点,达到做好的收益情况。

  

  6.推广

  

  上面介绍的有关房产溢价率是什么意思,如何房地产策划的全部知识,在房地产交易中,我们经常听到各式各样的专业名词,例如:房地产溢价、房地产溢价率等等,很多人对于这些名词不怎么了解,那么大家可以参考参考这篇文章,希望可以给大家带来帮助。


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