棚改新政出台,多地目标惊现“腰斩”,三四线城市楼市是否要凉凉

政策法规 来源:百房网 2019-04-10 11:58:47 作者:百房编辑 5524阅读

据了解,目前已发布2019年棚改工作目标的省份,其2019年棚改目标均比2018年有所下降,且下降幅度较大。


其中,河南从51万套降到15万套;安徽从28.18万套降到21.55万套;山西从12.52万套降到3.26万套;北京从2.36万套降到1.15万套;四川从26万套降到15万套;西藏从3.5万套降到1.89万套……


根据这些现实数据,一个显而易见的事实摆在了桌子上:


2019年,影响房地产市场走势的“核武器”棚户区改革,踩下了急刹刹车。


今年的棚改刹车的原因很简单——没有钱!


然而这件事的根本原因必须从去年12月,住建部在北京举行的一场会议开始说起。


18年12月,在北京召开了一次专题讨论会,重点讨论了2019年的棚改政策,住建部等有关部门明确要求2019年新建的棚改项目不得以政府服务的名义变相借款或施工


这是什么意思呢?


在城市化进程结束之前,棚户区改革还不能退出中国房地产市场的历史舞台,但其规则却发生了改变



简而言之,新启动的棚户区改造项目不能再以为政府服务的名义变相借款或施工,只能通过发行地方政府债券的方式融资。


在新规定出台之前,棚户区改造采取了政府购买棚户区改造服务的模式。也就是说,地方政府通过地方城市投资平台去融资进行棚户区改造。虽说地方融资是企业性质的,但大家都知道人家是根正苗红的“政府军”,实际上,就是地方财政为棚户区改造项目兜底。



毫无疑问,这导致地方政府的隐性债务风险直接增加。


但是现在,用发行地方政府债券的方式融资,相当于给孙猴子套上了紧箍咒,因为在新规后,许多地方政府根本没有资格发行债券,只有省级政府和五个计划单列市才有资格发行地方政府债券进行融资。


这也就跟有首歌唱的一样“债券不能你想发,想发就能发”


这项新政策跟以往的最大区别在于把隐性债务摆上了台面。


过去,地方融资以融资平台为主,但是现在则由地方财政部主导。


这样一来,地方政府将无法为棚改项目融资兜底,那么面临的第一个问题就是,棚改项目整体资金在短期内将严重不足。



事实也证明了这一点:据了解,2019年,全国棚改需要的资金为1.3万亿元,到目前为止,仅发行3100亿专项债卷。


换言之,2019年,棚改资金缺口将达6000亿元。


俗话说,这有钱能让鬼推磨磨,没有钱的话.....


当然,这棚改目标被腰斩,一些人肯定会坐不住,比如那些三四线城市利益链上的相关人员。


近几年来,三四线城市房地产市场背后最大的推动力,无疑是——货币化棚改的启动,让楼市从“无人问津”到“一房难寻”,这也是三四五线城市房价居高不下的主要原因。



其方法是,中央银行通过抵押贷款补充贷款(PSL)向国家开发银行提供低息长期贷款,然后国家开发银行贷款给地方政府购买棚户区破旧的住房,以此来换取房子下面的土地。


棚户区随后被拆除,获得货币补偿的棚户区居民去购买库存的商品房。


简单地说,就是政府请客,财政买单,国开行操办,央行给钱的方式来支持政府搞拆迁。


国家的初衷是想通过这种方式改善居民住房,进而实现房地产市场去库存。



但是,政策一到当地就变了样,在早期,棚改大多是以实物棚改为主,即以安置房的形式补偿拆迁户,但为了盘活房地产市场,实现房地产去库存,近两年来,货币化安置率越来越高。


与实物棚改不同,对地方政府而言,货币化棚改意味着国家通过长期低息贷款来支持自己的城镇化建设。


换言之,只要拆迁疯狂进行,就可以从国家开发银行获得足够的低息贷款。这些钱补偿给拆迁户后,他们只能去购买库存的商品房。


拿着巨额资金的拆迁补偿户,扫荡一圈楼市后,很容易引起开发商坐地起价,开发商也知道他们有钱,所以他们会继续拿地涨价买房,而政府会利用拆迁腾出的土地,继续卖钱,这也是为何三四线楼市月薪两三千,房价一两万的根本原因。


在这种背景下,三、四线城市的房地产市场一路蒙眼狂奔,房价不破万,都不好意思出来见人。



在这种情况下,棚户改革的目的已然不是改善居住需求,而是通过投资住房来赚钱,棚改也就变了味,这显然不是政府希望看到的。


三、四线城市的房地产销售面积逐年增加,但城市人口并没有变化,这说明近几年房地产销售实际上透支了人们未来的收入。


更可怕的是,由于棚户改造已经造成一些地方债务的急剧攀升.


在一些地区,存在违反法律法规扩大棚改范围,延长购买服务期限的权限,导致许多项目不是棚改变成了棚改;


其次,棚户区改造债务包括许多地方隐性债务,比如平台公司债务、棚改债务、造成地方债务由政府买单。



棚改目标大腰斩后,三四线城市再无春天


事实上,这一次棚改预期目标的集体腰斩,释放出一个强烈的信号——棚改退出历史舞台已经响起了倒计时。


与棚户改造密切相关的三、四线房地产市场可能真的要凉了。



2015-2017年,政府对三、四线城市棚户区改造投资已达4万亿元以上,90%的政府投资被运用于三四线城市,只有剩下的10%才用于一二线城市。


也就是说,近三年三四线及周边城市房价上涨的间接原因就是棚户区改革。因此,政策收缩也应该从这些地区开始,如河南、山西等大部分地区,这是此次调整的重灾区。


对于这个问题,房企一直是春江水暖鸭先知。如今,碧桂园已开始调整三四线城市战略,恒大、荣创也在逐步退出三四线城市。


据新时代证券数据显示,今年1-10月,我国40个大中型城市中,三线城市投资增速下降8.99%,由此可见,棚改对房地产市场的影响已成为市场共识。


其次,此处棚改预期目标的腰斩也可以揭示一个问题:随着越来越多开发商的退出,地方政府继续推进棚改的动力明显不足



虽然三年内仍有1500万套棚户区改革目标,但是人却开始留不住。


从中国一、二、三、四线城市常住人口平均增长率来看,人口仍在向一、二线城市流动。三、四级以下城市人口增长率在0.3%左右,低于全国平均人口增长率0.5%,远低于一、二线城市。


即使我们投资三、四线城市,我们也需要考虑土地供应情况、配套设施、教育水平、租赁市场和就业机会,但是这些好像都没有满足,


因此,未来三、四线城市将难有投资空间。未来,房地产市场的调控已蔓延到三、四线城市。棚户改革预期目标的收缩与棚改新政策的叠加,让三、四线房地产市场更是雪上加霜。



看来三四线的房地产市场真的要散散热,降降价了,毕竟不是每家都是拆迁户。


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