2018年郴州房地产市场年报(新房篇)

数据研究 来源:百房网 2019-01-07 10:43:22 作者:胡波 16756阅读

郴州房地产


新房篇


2018年上半年几乎是低调开局,前期市场反响平淡,随着“银四”的到来,市场供求双双上行,买卖双方意向强烈,供应和成交均高于去年同期水平,主要是一二线城市限购导致人口回流,返乡置业人群增加,另一方面是大牌房企相继进驻郴州,并在3、4月份集中开盘,导致销量集中爆发,10月份之后,受到政策导向和“楼市凉凉”的舆论因素影响,郴州楼市逐步转向,市场更加趋于稳定。


住宅市场

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2018年郴州市场主要以住宅为供销主体,总成交面积319.41万方,总成交金额176.78亿元,总成交28676套,总成交均价5935元/㎡。


2017-2018住宅供求走势


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从近两年郴州住宅供求走势来看,2018年郴州城区住宅总供应面积350.48万方,供应31216套房源,按月度表现来分析,住宅供应量主要呈稳健上扬趋势;成交方面,主要分为三个阶段,第一个阶段:1-3月,市场休憩阶段,受到春节影响,市场成交供应偏低,属于正常现象;第二个阶段,4-9月,量价齐升,楼市整体攀升,买卖双方意向强烈;第三个阶段,10-12月,受到调控升级影响,供应不断,有效客户减少,成交放缓。


住宅供销比


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从供销比来看,2018年郴州普住总成交面积319.41万方,供应350.48万方,供销比为1.09,市场目前处于供大于求的状态,其中5月供销比值为全年低,主要是因为不少大型房企集中发力,项目速提入市,去化较好,值得注意的是11月预售许可证集中下发,预售套数与面积加大,但奈何市场受到全国楼市遇冷影响导致购房者观望情绪加重,成交量收窄,供销比增大。


住宅销售情况对比


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2018年以来,郴州市场住宅成交319.41万方,同比下跌21.17%,成交总金额176.78万方,同比下跌12.86%,成交均价5935元/㎡,上涨18.55%,一定程度上2017年因为棚改集中释放大批刚需,销售额取得突破性增长,但是到了2018年,刚需得到满足,有效客户减少,成交主力转向县城客源;但又因为县城高溢价地块增多,导致房价水涨船高,不少县城客户购房又将重心转向配套齐全、资源丰富的郴州城区购房置业。


2018年住宅面积段结构


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从面积段结构来看,去化套数多的为100-125㎡,作为刚需置业首选面积段,2018年该面积段成交11351套,成交占比达到39.6%,成交面积130.24万㎡,其中长信广场去化1143套、乾通·时代广场去化637套以及紫宸澜山去化576套,该面积段去化套数和去化面积同比去年有着明显提升。


125-144㎡面积段排行第二,面积段成交6949套,成交占比24.2%,去化主力为碧桂园·南平府、奥园·华府、东田金湾,这种面积段一般是由35-45岁并且具有一定经济实力的购房者选择。


位列第三是80-100㎡面积段,主力户型是紧凑型三房两厅,成交套数3823套,占比13.3%,成交面积34.81万㎡,成交主力为汇龙·万宝国际城、金科城、福城美高梅广场,通常这个面积段一般针对年轻两代居住,主攻30岁以下年轻家庭,另外,它也是租赁市场很受单身或者年轻无孩家庭热捧的三房面积段,因此也是投资型住宅的主力。


2018年单价面积段结构

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从单价段结构来看,4500(含)-5500元单价段共成交8522套,占比29.7%,成交面积93.14万㎡,是多数购房者能够接受的价格区间,成交主力为奥园·华府、福城美高梅广场、长信广场;其中8500及以上单价段成交少,仅成交910套,占比3.2%,总成交面积11.01万方,成交主力为碧桂园·南平府、巨丰豪斯卡以及汇龙·万宝国际城;区别于巨丰豪斯卡以及汇龙·万宝国际极佳的地理优势,碧桂园作为精装房,整体价格不高。


2018年总价面积段结构


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从总价段结构来看,40(含)-60万总价段多,成交8940套,占比31.2%,成交面积94.14万方,占比29.5%,成交主力以长信广场、福城美高梅广场、金科城为主,其次就是60(含)-80万面积段,成交8730套,占比30.4%,成交面积104.68万方,总体来说,2018年郴州整体成交均价为5935元/㎡,也就是说购房者如果买100㎡以上的房源,总价恰好在60万左右,符合整体人均承受范围,并且总价段下反应的客户需求依旧以刚需和刚改群体为主。


2018年度郴州住宅成交套数排行榜

(榜单TOP20)


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2018年度郴州住宅成交总金额排行榜

(榜单TOP20)


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2018年度郴州住宅成交面积排行榜

(榜单TOP20)


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2018年TOP20整体销售金额达105亿元,同比上涨61.5%,销售面积178万方,同比上涨27%,上榜门槛集中度较去年进一步提升,达到历史新高,2018年受到供应影响,上半年4-7月份成交量大幅上涨,到8月份部分有效客户逐渐消化,且市场趋于理性,成交量开始小幅度下降。值得注意的是,TOP20项目较去年换掉了一半,碧桂园·南平府、长信广场、汇龙·万宝国际城迈入TOP前三,新进项目中,碧桂园·南平府表现为亮眼,项目突破12亿大关;首次开盘,均价更是突破9000元/㎡,另外,汇龙·万宝国际城在郴州表现持续发力,始终排列在TOP榜单前5的位置,当然,长信广场作为梨树山版块体量较大的项目,总成交金额8.34亿元,表现可圈可点。


住宅市场版块分布情况


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住宅市场版块分布情况


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放眼郴州版块市场,作为曾经的城乡结合部,梨树山版块以总成交面积53.62万方荣获十二大版块成交面积第一,近几年版块配套设施不断完善,且随着美的、长信等大盘进驻带动区域发展,发展潜力不可估量;其次五岭版块凭借地理优势,以总成交面积51.56万方,总成交套数5181套,同比上涨9.84%,获得套数成交第一,与此同时,作为“东延西进”战略的主战场,今年的城东版块表现也是十分亮眼,总成交4402套,同比上涨5.03%,成交面积50.92万方,成为版块成交前三,紧随其后的城西版块、骆仙版块、爱莲湖版块表现也不俗;再来看到版块成交均价方面,骆仙版块以及北湖版块晋升为均价高的版块,成交均价达到6500元/㎡以上,今年骆仙版块因为有碧桂园·南平府的进驻,版块均价不断攀升,土拍市场热闹非凡,成为不少投资者新进热点版块;值得注意的是,北湖版块作为成熟的片区,在售项目不多,成交主力主要集中在北湖中央公园、悦秀名城等项目,而作为郴州的老版块,苏仙版块成交均价为5329元/㎡,在缺乏土地供应的同时,该版块成交主力主要集中在福泽山庄、翰林学府。


商业市场


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2018年郴州商业市场总成交20.94万方,总成交套数3605套,总成交金额21.48亿元,总成交均价11490元/㎡。


2017-2018商业供求走势


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从商业供求趋势来看,2018年商业市场供应33.23万方,成交20.94万方,供应量远远高于销售量,供销比值达到1.58。存在高库存积压风险,纵观全国商业市场,在前期国民经济“脱实入虚”倾向严重外加电商冲击持续的大环境下,短期内商业去库存速度都比较缓慢。


商业供销比


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从2018年供销比值来看,10月供销比达到10.10;主要是因为在市场遇冷的情况下,供应端持续放量,投资者观望情绪加重。


商业销售情况对比


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2018年郴州商业市场量涨价跌,成交均价为11490元/㎡,小跌17.39%,且成交主要以上半年为主,下半年投资者观望情绪加重,商业需求放缓。


2018年商业面积段结构


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2018年商业去化面积段方面,与去年相比,40(含)-65平米面积段去化套数增加,达到1411套,去化面积7.19万方,占比全年34%,一定程度上可以判断投资群体正在发生改变,普通市民投资意识正在增加。


2018年度郴州商业成交套数排行榜

(榜单TOP10)


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2018年度郴州商业成交面积排行榜

(榜单TOP10)


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榜单分析:2018年郴州商业销售TOP10中,华泰城作为承接北马市场搬迁的重点项目,全年成交874套商业,其中包含办公、公寓、商铺等;同样作为郴州市政府重点招商专业市场项目的湘南大市场以成交5.55万方,5.38亿元位列第二的位置;成交套数方面,紧随其后的维多利亚、友阿国际广场、智付·星云汇,分别以243、172、115套占据前五,成交面积方面,湘南大市场、华泰城、汇龙·万宝国际城表现不俗,值得一提的是总成交金额达到1亿元以上的项目有4个,分别是湘南大市场、华泰城、汇龙·万宝国际城、碧桂园·南平府,与去年成交数量数量虽然差别不大,但是TOP4总成交额增加4.84亿元,同比上涨83%。


商业市场版块分布情况


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商业市场版块分布情况


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就城市发展而言,骆仙版块近几年在交通规划、生活配套、产业布局都得到迅速提升,恰逢北马市场搬迁等利好条件加持,版块商业空白逐步填补,2018年骆仙版块以总成交套数1007套,同比去年上涨2951.52%,成交面积4.72万方,成交金额4.03亿元,销售指标呈现大幅上扬态势;位列第二的梨树山版块得益于成交主力湘南大市场,成交面积占比29.35%,跃居成交面积榜首,另外东塔、苏仙、下湄桥、城东、南塔版块等版块,主要是因为这些都是老版块,没有供应以及大型购物中心商业项目支撑。


数据说明

统计范围:郴州市城区在售项目

时间跨度:2018年1月1日-12月31日

物业说明:住宅仅包含70年产权各类住宅,不包含40年产权公寓、写字楼、商铺、工业等;商业包含40年产权公寓、写字楼、商铺。

特别说明:数据收集统计有一定的延迟性,此价格不作为销售参考依据。

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