2018年郴州房地产市场年报(土地篇)

数据研究 来源:百房网 2019-01-05 19:56:18 作者:胡波 147131阅读

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 2018年上半年,多城进入土地政策发布密集期,在严格控制地价的前提下,一二线城市的土地成交量一再萎缩,与此同时,在企业规模竞争不断激化的行业背景下,三四线量价指标持续上行,市场表现火热;但是下半年开始,随着楼市整体受限,较多房企开始了转型、去房地产化的战略;另一方面企业融资成本提升使得可用于拿地的资金紧缩,各种因素相互作用,导致了土地市场热度下降,市场逐渐进入“调整期”,企业拿地态度发生明显转变,囤地思维不再,那么,郴州土地市场是否受到影响?2018年表现又如何? 

 

土地市场

(主要内容是监控郴州土地交易,点评重点地块)


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2018年郴州城区土地市场新增供应面积209.72万方,新增供应50宗,其中16宗工业用地,14宗商住用地,3宗综合性用地,7宗住宅用地,6宗商业用地,4宗仓储用地;2018年土地市场共成交133.28万方,成交38宗,其中3宗综合性用地,15宗工业用地,6宗商住用地,7宗住宅用地,4宗商业用地,3宗仓储用地。


2018年各物业类型土地供求占比


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从2018年各物业类型土地供求占比来看,2018年经营性用地供应30宗,成交20宗,非经营性用地供应20宗,成交18宗。


土地供应情况


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2018年郴州城区土地供应面积209.72万方,同比下跌18.75%,供应量回落1.96%,其中主要供应经营性用地30宗,同比增速66.67%。


2018年土地供应数量与面积(按月度)

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2018年郴州城区土地市场上半年供应23宗地块,供应面积116.99万方,下半年供应27宗,供应面积92.73万方,其中10月份实现供应井喷,达到全年供应地块最高。


土地成交情况


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2018年郴州城区土地成交面积133.28万方,同比下跌32.21%,土地成交38宗,同比上涨8.57%,自下半年全国土地直线下滑以来,郴州城区土地市场流拍以及中止交易地块多达12宗,主要是因为土地“性价比”低、起拍价过高等因素影响,例如2018-046号地块作为骆仙版块商办占比较大的地块,开发商出于利润以及后期销售压力对于该地积极性欠缺,导致后期宗地流拍。


2018年土地成交数量与面积(按月度)

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2018年土拍市场共成交38宗地块,其中包含20宗经营性用地;市场延续上半年火热下半年遇冷的趋势,上半年成交21宗,以5月为最高,成交9宗地块,并且楼面价、溢价率都很高,经历一波热潮后,下半年成交17宗地块,且底价成交较多。


2018年土地成交明细(仅经营性用地)


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土地年限注:商业用地、旅馆用地40年;教育用地、文体科技用地、仓储用地、工业用地50年;住宅用地70年。


郴州商住用地楼面价走势


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2018年商住用地平均楼面价1030元/㎡,同比上涨57.73%,总体呈现上涨趋势,其中5月商住用地楼面积达到2054元/㎡,主要是得益于碧桂园拿下五岭阁地块,该地块地理位置优越,连接城市主干道,交通便利,随着后期碧桂园建设规划,该地块住宅作为毛坯房首次开盘均价7000元/㎡,价格不低;值得注意的是9月楼面价上升至4894元/㎡,主要是因为该地块按照现状出让,容积率达到5.1。


重点地块

(含郴州城区以及县城热门地块)


2018年5月11日,历经69次激烈竞拍,编号为TG2018008的地块以3878万元被李贵兴、蒋建设两位竞得人摘得,该地块成交楼面价2635元/㎡,溢价率88%。


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宗地详情:该土地总面积9812平方米,其中商业用地面积490.57平方米,住宅用地面积9321.43平方米。该宗地位于梨树山版块,作为”东延西进,西扩北提”的发展区域,梨树山版块东有爱莲湖板块,北靠龙泉板块,西临五岭板块,由郴州大道和郴资桂大道横穿而过,交通便利,土地使用率高,未来潜力看涨。


2018年5月21日,位于郴州市五岭阁公园茶园路北侧的TG2018014地块历经391轮竞拍,最终由湖南省碧桂园地产有限公司以26350万元摘得,楼面价2904元/㎡,溢价率299%。


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宗地详情:该宗地位于五岭版块,周边连接五岭大道、南岭大道、青年大道、燕泉路等城市主干道,交通十分便利,地块周边城市公共配套完善,不仅有华天、雄森等高档酒店,更有大华天都、郴中心、天一名邸等高端写字楼云集,很好的形成酒店产业集群和城市高档消费区,该地块是综合用地,后期住宅项目于2018年今年12月16日开盘,均价7000元/㎡,去化93%,效果显著。


2018年8月15日12时58分,历经98轮激烈竞拍,位于北湖区骆仙街道骆仙铺村(华府路北侧)的地块由宾石桂、谭运山、王阿楠三位竞得者以18100万元拍下,楼面价2030元/㎡,溢价率152%。


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宗地详情:该宗地区位价值较高,是骆仙版块新地王,紧挨五雅中学、四十二完小等教育资源,周边有恒大华府、碧桂园·南平府、西子山庄等项目,基础设施逐步完善,并且依托郴州汽车总站,出行较为方便。


2018年10月30日,下湄桥西片区地块(同辉路与同福路交汇处东南面)以2420万元成功拍出,楼面价1214元/㎡,溢价率27%。


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宗地详情:该宗地块位于下湄桥片区西部,同辉路与同福路交汇处,交通比较便利。周边教育资源从幼儿园到中学的配套都较为齐全;商业配套逐步完善,距离北湖公园、友阿国际广场和步步高等商业繁华区较近。


2018年11月23日,郴州市寒溪路四十二完小南侧地块(TG2018041)历时三个小时,经104轮竞价,最终由湖南省永银置业有限责任公司和永兴县誉诚房地产开发有限公司组成的联合体以1.315亿元成功竞得。


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宗地详情:该地块位于骆仙片区寒溪路,属于住宅用地,总建筑面积约89575㎡,紧邻四十二完小,临近五雅中学,教育配套非常完善。周边有恒大华府、青城美林、西子山庄、等高端楼盘,相对而言入住率较高,附近更有南岭植物园、骆仙公园、梦里故乡等游玩胜地。


2018年11月29日,何润东以3990万元成交竞得桂东县沤江镇草堂路(东方红住宅小区旁边)地块,楼面积1210元/㎡,溢价率51%。


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宗地详情:该地块位与桂东一中隔江相望,北靠草堂路,南临桂东大道,周边配备县政府、人民医院、宝塔公园、三台山公园等基础设施,并且就桂东县目前的发展而言,随着平汝高速的通行,经济越来越发达,未来可期。


2018年12月13日,历时100分钟,位于郴州市桂东县沤江镇迎宾路1号(原桂东老汽车站)的(GD2018D012)地块前后历经91轮竞价,最终由湖南九塘隆房地产开发有限公司桂东分公司以5400万成功竞得,楼面价2054元/㎡,溢价率107%。


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宗地详情:地块位于桂东十字形城区的正南部,基于县城不足2公里的半径,地块周边有县一中、人民医院、中医院、妇幼保健院、思源学校等生活配套,并且地块过桥即可抵达三台山公园、八面山森林公园,休闲游玩较为便利。


2018年12月24日,位于汝城县卢阳大道东侧的地块经历54次竞拍,以1654万元由郭九龙、何辉华、何进辉三位竞得人共同竞得,该地块拍出4004元/㎡的楼面价,成为汝城的最高楼面价地块,同时也预示着汝城楼市新篇章。


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宗地详情:编号为RC2018D31的地块位于和平路与卢阳大道交叉口东北角,汝城县政府与爱莲广场北侧,五行园西侧,作为汝城县新城区,地块周边有龙腾大酒店、爱莲广场、思源学校等基础配套,且城南公务员小区、龙腾御璟华庭等楼盘入住率极高,根据规划要求,本案限高24米,商业、住宅各占50%。


2018年12月27日,历时40分钟,经48轮竞价,最终由郭九龙、何辉华以4430万竞得桂东县沤江镇维夏路10号(原桂东宾馆)地块,溢价率124.87%,楼面价3229.5元/㎡。


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宗地详情:该地块位于桂东县城维夏路,原桂东宾馆,毗邻桂东县政府、县一中、中医院、沤江一完小等基础配套,交通出行十分便利。


土地市场小结


宏观郴州土拍市场,2018年土地供应50宗,其中经营性用地30宗,10月实现全年井喷式供应;成交方面,郴江街道梨树山村、郴州市五岭阁公园茶园路北侧等等优质地块几乎引爆上半年土拍市场,但是下半年以来,随着调控政策的进一步深化,受到内部外部经济影响,郴州房企城区拿地趋于谨慎;且因为城市核心城区开发区域饱和,旧城进程缓慢,城市外括加速,房企拿地模式逐渐向汝城、桂东等县城扩散,土地成交逾趋边缘化。

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