2018年郴州房地产市场年报(政策篇)

数据研究 来源:百房网 2019-01-05 09:37:52 作者:百房编辑 141阅读

2018年国内外经济形势错综复杂,楼市亦是变化多端,调控政策持续升级加码,在坚持”房住不炒“的原则上,全国累积出台调控政策达450余次,今天我们就来回顾一下2018年所历经的那些政策洗礼吧!



棚改货币化收紧


6月:国开行暂停分支行的棚改项目审批、审批权限上收总行

7月12日:住建部:依法依规控制棚改成本,严禁违规支出

10月8日:国务院常务召开会议部署推进棚户区改造工作

10月31日:湖南省住房和城乡建设厅发布第二次调整2018年部分棚户区改造项目的重要通知


2018年全国棚改新开工580万套,同比去年减少29万套。棚改在规模和货币化安置方面都有所下调,一方面是三四线城市去库存任务已基本结束,为防止货币化释放的资金过多致使当地房价暴涨;另一方面避免了热钱流入一二线城市,有助于房价稳定。


2018年郴州全市城镇棚户区改造8542户,棚户区改造总面积715508.65㎡,总投资427716万元。原定货币化安置和新建7542户调整为4621户,3921户采取房屋翻新、扩建、改建的改造方式,货币化安置大幅度收紧。


郴州前三季度房屋待售面积同比下降59.6%,去库存任务已提前完成,此时货币化安置收紧符合政策和市场预期,有助于进一步稳房价,同时也让棚改重新回归到改善居民居住条件、推进城市化进展的本质。

 

人才引进


南京:明确高层次人才首套房不限购,公积金最多可贷120万

郑州:符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校的本科毕业生,在郑首次购房分别给予10万元、5万元、2万元购房补贴

四川:引进人才最高给予200万元生活资助

珠海:赠送50%住房产权

长沙:高校毕业生“零门槛”落户,推行“先落户后就业”

郴州:最高可以获得50万元购房补贴,并在三年内每年可享受5万元、2万元、1万元生活补贴


人才争夺战愈演愈烈,更深层次的原因在于全国范围内人口红利的衰减,老年龄化日趋严重,而人才是城市发展的核心资源,自然成为各方抢夺的焦点。


另一方面各地政府出台抢人政策,也掺杂着托市的强烈动机。由于国家的宏观调控大棒,各地纷纷出台了房产限购政策,使得炒房资金无法顺利进入各地房市,因此房价冻结;而各地政府由于财政压力,被迫依赖土地财政,房价不涨土地收入自然减少,于是抢人大战演变成了一场突围战,各地政府企图通过降低落户政策绕开房产限购政策,使得炒房资金可以顺利进入本地房市托起房价,从而让该城市成为人口红利衰减背景下的“赢家”。


郴州毗邻广州和长沙,每年都会有大量的人口向外流失,在这场人才争夺大战中,郴州的区域优势将成为人口流出的致命伤,一个多小时的高铁路程,让郴州很容易变为周边一二线城市的人才补充站,此次郴州人才新政的发布也是旨在吸引并留住优质人才,提升城市的软性竞争力。

 

“新四限”登场


海南

全岛限购、法拍房限购、禁补交社保、联合惩戒假离婚、限售五年、限贷等。

 成都

全域限购、离婚者限购、新落户者限购、投靠子女落户者限购,限贷、限价严厉等。

长沙

公司限购、未成年限购、离婚者限购、新落户者限购、在校大学生限购, 限价严厉。

上海

限购五年、外地单身限购,认房又认贷、二套首付比例七成、整治商住房。

北京

限购五年、限商住、认房又认贷、二套首付八成,离婚一年以内者贷款按二套贷。

厦门

限购、限售、认房又认贷。

廊坊

对外地人限购三年,禁补交社保,三线城市当中最严厉,限贷。


6月25日,长沙市率先印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,除了实行差别化公积金贷款制度外,还对落户迁入、夫妻离异、未成年人和企业等群体的购买条件进行了限制。


随着调控政策的蔓延,“新四限”快速在多个热点城市落地,中国的楼市调控从传统的“限购、限价、限贷、限售”,升级为“限落户、限离婚、限企业、限未成年人”的“新四限”模式,全方位弥补政策投机漏洞,严厉打击投机炒房行为,从本质上杜绝房地产市场乱象。新政出台后,炒房、投机性购房行为在很大程度上被遏制,全国楼市出现了明显的降温潮。

 

美联储加息


3月22日凌晨

美联储货币政策会议决定,加息25个基点,将联邦基金目标利率区间上调至1.50%-1.75%,与市场预期一致。

6月14日凌晨

美联储宣布加息25个基点,将联邦基金利率上调至1.75%-2.00%区间,为今年以来的第二次加息。

9月27日凌晨

美联储货币政策委员会FOMC宣布加息25个基点,将联邦基金目标利率区间上修至2%-2.25%,创2008年以来最高。

12月20日

美联储宣布了年内第四次加息,并表示2019年仍将进行2次加息,同时保持缩表步伐。


美联储预计,2019年底联邦基金利率为2.875%,2020年底联邦基金利率为3.125%。


美国加息,堪称全球大放水的终结者。由于美元是全球货币,美国收水,将对全球流动性进行收割,新兴市场只能跟随加息。年内,加拿大、澳大利亚、泰国等国家都被迫跟随加息,但央行却按兵不动,说明中国有能力维持人民币汇率稳定的决心,以及货币政策的独立性,更关键的是不希望美联储加息,过早的刺破国内房地产泡沫,以避免发生房地产金融危机。

 

央行降准


郴州房地产


降准是中国央行最致命的货币政策工具之一,几乎等同于降息,2018年央行启动4次降准,释放大量流动资金,强调逆周期调节和服务实体经济,对冲美联储加息以及中美贸易战带来的经济下行压力,提升金融服务实体经济能力,推动形成经济金融良性循环。


四次降准虽说面向都是中小企业实体经济,但宽松的货币环境对楼市无疑是极大利好的,不过今年楼市面临的环境比较复杂,房地产政策不断收紧,房地产市场秩序专项整治持续加大,再加上新四限的出台,购房者观望情绪浓厚,资金很难流入楼市,市场仍面临下行压力。


 提高个税起征点


2018年8月31日,关于修改个人所得税法的决定经十三届全国人大常委会第五次会议表决通过,起征点每月5000元,2018年10月1日起实施。新个税法规定:居民个人的综合所得,以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额,为应纳税所得额。


12月22日,国务院公开《关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》,明确子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等6项专项附加扣除的标准,并确定2019年1月1日正式实施。


个税起征点提高,意味着居民可支配收入增加,而消费资金的增大会像一条鲶鱼一样搅动整个鱼塘,让市场产生新的动力活跃起来。另外,在提高基本免征额的基础上,还增加住房贷款利息和住房租金等与人民群众生活密切相关的专项附加扣除,缓解了部分高房价带来的贷款压力,帮助居民减轻杠杆,提升消费力。

 

重拳整治房地产乱象


为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为,住房和城乡建设部等7部门于2018年7月初至12月底联合开展治理房地产市场乱象专项行动,对30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。名单中的30个城市,除了北上广深,热点的二线城市,还包括:佛山、徐州、太原、宁波、宜昌、兰州、贵阳等三四线城市。


9月21日,湖南省住房和城乡建设厅等九部门联合印发《湖南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动方案》的通知,在全省开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动,重点整治投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为。


各市州积极响应,结合本地区实际情况,制定工作方案,进行集中整治。10月22日,郴州出台《郴州市打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动方案》的通知,在全市开展房地产乱象整治行动。


在“房住不炒”的原则上,此次大规模的专项整治行动,旨在重点打击包括投机炒房、房地产黑中介、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面违规行为,是对上一轮调控政策的进一步升级和补漏,让炒房者无缝可钻,可见中央始终坚持从严调控不动摇的决心之坚定。本次行动对开发商和炒房者起到了一定的震慑作用,有助于进一步稳房市、控房价。

 

大量土地流拍


2018年以来,全国房地产市场土地流拍已超过800宗,累计流拍土地面积达1255万平方米,创下了2014年以来的历史峰值,2014年是近年来流拍量最高的一年,总流拍宗数为345宗。


除了流拍数量出人意料,土拍成交时的低溢价率也让人不解。根据中国指数研究院数据,上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。低价或者底价成交已经成为不少地方土拍的常态,甚至有的城市,为了不打击土拍行情,直接宣布“报名不足,取消拍卖。”


土地流拍和低溢价背后是开发商越发理性的拿地态度,随着调控升级加码,房企利润被进一步压缩,拿地不得不谨慎。进入下半年,楼市降温明显,”缺钱“成为房企的常态,再加上棚改货币化安置的收紧,房企开始调整在三四线的拿地布局,非理性的抢拍现象也就逐渐变少了。

 

港澳台可申领内地身份证


8月19日,国务院办公厅印发《港澳台居民居住证申领发放办法》,自9月1日起施行。符合条件的港澳台居民可自愿申领居住证,凭证在内地(大陆)享有住房公积金缴存提取等多项权利和基本公共服务,以及乘坐公共交通工具、申领驾照等便利。


港澳台居民居住证可以给在内地的港澳台居民提供3项权利,6项基本服务,9项便利措施,其中明确提到“依法享有使用住房公积金”,这也就意味着,港澳台同胞凭借居住证在内地可以买房。


随着广深港高铁以及港珠澳大桥的顺利开通,港澳同胞将涌进内地发展,给内陆带来更多投资机会,大大带动内陆经济发展。同时新政降低了港澳台居民来内地购房的门槛,释放出一部分的购买力,对大湾区沿线房价有一定推动作用。长期来看,随着大陆的开放程度越来越高,会有更多的港澳台居民移民内地,购房需求将不断增加。而内地城市想要吸引更多港澳台来内陆发展居住,就必须加大宣传力度,提高城市竞争力,才能通过房产带动两岸深入合作交流。

 

多城调控租赁市场


郴州房地产


 8月17日,北京市住建委等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业,不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源等。


随后,南京、深圳、西安等重点城市也迅速跟进,根据自身租赁市场状况出台了严防租金贷、编制住房租金指导价格等一系列稳定、规范租赁市场的政策。


在“房住不炒”“租购同权”等利好政策的刺激下,住房租赁市场发展进入快车道,长租公寓行业也受到了资本追逐。房企、资本、长租公寓运营企业等在内的众多机构,纷纷跑马圈地、加码投资。部分长租公寓企业选择与金融工具深度绑定,通过“租金贷”等方式,向金融机构融资,并玩起了“拿房-出租-租金贷融资-再拿房”的游戏,疯狂进行规模扩张。为争夺市场,部分企业通过提高租金来抢占房源,一旦哪个环节出现问题,就会出现资金链断裂问题。


房租不仅是楼市问题,更是民生问题,多地出台楼市调控措施,旨在对一些机构弄权,舆情炒作,奸商渔利,市场混乱,房租乱涨现象进行治理整顿。

 

2019年楼市“三稳”


12月24日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开,会议分析了目前面临的形势和问题,对明年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,并强调坚持“房住不炒”的定位不变。2019年三大工作具体如下:

一是以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。


二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系。


三是以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。


中国房地产政策面多年来一直是双向调节,目的就是避免楼市不正常震荡对国民经济造成不利影响。住建部“三稳”表态则是对即将到来的2019年中国房地产走势的基本研判,也是对今年下半年以来中央多次重要会议上对房地产形势基本研判和决策的一种提炼式表述,其核心观点就是:楼市既不能盲目上涨,也不能剧烈下跌,房地产要保持平稳健康发展。


总结

2018年楼市调控充分体现了”因城施策“”分类调控“的指导方针,调控方式主要表现在升级补漏上,各地因地制宜出台各类调控政策,围绕“房子是用住的,不是用来炒的”的原则,对炒房客进行全方位的围追堵截,从调控力度见证调控决心,从防止房价的过快上涨到坚决遏制房价上涨,2018年调控成效显著,热点城市房价过快上涨势头得到遏制,市场预期出现了积极变化。


2019年楼市主基调已基本确定,将坚持“房住不炒”的定位不变,明确”稳地价、稳房价、稳预期“的目标。”因城施策“、”分类指导“仍将是2019年调控的主方向,楼市调控力度会维持原来的高温状态,从近日河泽、广州等地出台的新政来看,2019年部份地区将适当调整调控政策,但遏制房价上涨的决心不会发生改变。


2018年在全国楼市调控从严的背景下,郴州楼市并未出台相应的调控政治,在以”稳“为主的2019年,预计也不会出现太大波动,楼市整体以平稳发展为主,房价将逐步回归理性。投机炒房者将逐步减少,间接促使开发商加强自身品牌竞争力,提高项目质量和服务品质,让购房者有更多的选择空间,从而使郴州房地产市场朝着更健康长效的方向发展。

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