郴州房地产市场报告(2018年2月)

热点分析 来源:百房网 2018-11-01 16:45:27 作者:百房编辑 16594阅读

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前言:房地产市场在2017年经历了大调控、大变化,重点城市成交断崖式下滑下行,三四线城市持续放量增长。在今年,房地产市场调控依然保持收紧的态势,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。同时,随着郴州棚改任务的开工,棚改又会对今年的郴州房地产市场带来什么影响?郴州房价将会如何发展?



一、宏观政策


【央行:积极支持培育和发展住房租赁市场】

2018年中国人民银行工作会议2月5日至6日上午在北京召开。会议要求金融支持供给侧结构性改革有力推进,继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策,强化房地产金融宏观审慎管理,积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设,支持培育和发展住房租赁市场。


百房观点:长期以来,由于缺乏政策、服务与资金支持,我国住房租赁市场发展缓慢,难以满足广大城镇居民“住有所居”的需求。此次央行积极支持培育和发展住房租赁市场,为住房租赁市场的长期、健康、稳定发展提供了金融方面的保障,未来随着政府和企业之间的共同努力,住房租赁市场将得到更长足的发展。


【长沙保持房地产市场调控政策连续和稳定性】

2月8日,长沙市住房和城乡建设委员会2018年工作会议召开。会上发布了《长沙市住房和城乡建设委员会“强力推进环境大治理坚决打赢蓝天保卫战”三年行动计划工作方案(2018-2020)》(下称《方案》),为长沙楼市调控定了调。

“2018年,要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,坚持调控决心不动摇、政策方向不改变、力度不放松。各区县(市)要认真落实好调控的主体责任,坚决遏制房价过快上涨势头。”在会议上,长沙市住建委党委书记、主任王伟胜的发言为长沙2018年房地产调控确定了基调,也打破了部分谣言。


百房观点:去年以来,长沙相继出台了限购、限售等措施,房地产调控收紧。此次宏观调控不断深化,不仅给2018年长沙市的房地产市场发展奠定了基调,同时也将促进长沙房地产市场的健康、稳定发展。


【海口力争新增保障房人才房5000套以上】

今年,海口将继续加强保障性住房建设,建立货币补贴、租购并举的住房保障制度。此外,为吸引更多企业和优秀人才,海口将围绕重点产业和战略性新兴产业,开展高层次人才、紧缺人才引进计划,开通高校青年引才直通车。在企业和人员落户、人才激励、住房保障等方面出台相关政策。


百房观点:在当今社会,人才是一个城市和一个企业发展的关键,如何留住人才,都是各个城市需要考虑的问题。海口市加强保障性住房建设,建立货币补贴、租购并举的住房保障制度不仅能够保障人才的住房问题,也将对人才的引进起到很好的促进作用。



【棚改:今年郴州棚改任务8542套】

经省人民政府同意,由湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅和湖南省国土资源厅和湖南省农业委员会下达了2018年保障性安居工程建设计划和项目的通知。2018年郴州市全市城镇棚户区改造8542户,货币化安置与新建7542户,改建1000户,棚户区改造总面积715508.65㎡,总投资427716万元。其中市本级及辖区棚户区改造1001户,全部实行货币化安置与新建,棚户区改造面积68345㎡,投资额50100万元,另外,国有工矿棚户区改造336户。同比2017年,棚改开工任务已下降超过了七成,棚改的高峰渐去。


百房观点:棚改一直是郴州市的重点工作任务,去年,在市委市政府的重视下,棚改工作取得了圆满成功。今年的棚改任务依然很重,又将释放出一批需要购房的客户,而目前郴州市房地产市场处于供不应求的状态,在棚改的助力下,今年房价或许又会进一步上涨。


【郴投集团与美的地产集团签订房地产开发合作协议】

郴投集团与长沙市美的房地产开发有限公司举行郴州5M智慧社区示范小区项目合作框架协议签约仪式。根据合作框架协议,双方将在郴州市合作打造占地约700亩、总投资约90亿元的5M智慧社区示范小区,提高郴州人居环境和城市品质,助推郴州智慧城市建设。

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百房观点:作为中国地产50强,美的地产已经在郴州梨树山板块建设美的·云熙府项目,此次与郴投集团合作,相信会给郴州人的居住环境和城市品质带来很大的提升。



二、土地市场


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2018年2月共有两宗土地供应,其中有一宗商服用地供应,一宗仓储用地供应。


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2月有两宗土地成交,一宗商服用地成交,一宗零售商业用地成交。土地市场表现较为平稳。


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2月商住用地的楼面均价为557元/㎡,土地位置在北湖区郴江街道(郴江路西侧),由郴州中合农产品市场有限责任公司以9420万元拍得,土地溢价率较低。


土地市场小结:

1、城市土地供求:土地供应环比有所下降,总体较为平稳;

2、城市土地成交:2月城市土地成交楼面均价有所上升。



三、新房市场


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郴州市2018年2月成交套数1211套,成交面积约13万㎡。2月恰逢春节假期,成交数据滞后,不能反映当下市场热度,预计节后3月的成交量将显著回升。


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成交均价方面,2018年2月住宅的成交均价为5144元/㎡,环比1月上涨了0.7%。


2018年2月份郴州市城区(住宅)成交面积与成交套数

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百房观点:从成交数据来看,2018年2月商品房成交面积12.97万㎡,环比1月下降48.2%。2月成交均价小幅上扬,环比1月上涨0.7%;另外,2月成交金额6.57亿元,环比下降47.4%。


郴州市城区2月份销售标杆楼盘TOP-20(套数)

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郴州市城区2月份销售标杆楼盘TOP-20(面积)

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注:由于数据收集统计有一定的延迟性,具体报价请以各项目营销销售人员实时报价为主,此价格不作为销售参考依据。


百房观点:

从郴州城区2月销售标杆楼盘TOP排行榜来看,成交套数方面,紫金嘉园、君临天下、万宝国际城、东田金湾、恒大帝景和天润商业广场排在前六位。

TOP1:紫金嘉园成交以1栋和2栋为主,共成交233套,排在第一位;

TOP2:君临天下成交98套,排在第二位;

TOP3:万宝国际城售出78套,排在第三位;

TOP4:东田金湾成交68套排在第四位;

成交面积方面,紫金嘉园、君临天下、东田金湾、万宝国际城、紫宸澜山和天润商业广场排在前六位。

TOP1:排在第一位的紫金嘉园此次推出的以公寓和三室两厅户型为主,成交面积1.96万㎡;

TOP2:君临天下成交面积为9880㎡,排在第二位;

TOP3:东田金湾成交面积9711㎡,排在第三位;

另外,万宝国际城、紫宸澜山、天润商业广场和恒大帝景的成交面积都超过了5000㎡。


郴州市城区各板块成交套数(201802)(住宅)

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郴州市城区各板块成交面积(201802)(住宅)

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百房观点:

2月成交套数方面,排名前三的板块为梨树山板块、五岭板块和爱莲湖板块。

TOP1:梨树山板块成交套数294套,占比24%;

TOP2:五岭板块成交155套,成交占比13%;

TOP3:爱莲湖板块成交148套,成交占比12%。

成交面积方面,梨树山板块、城东板块和爱莲湖板块排在前三位,随着配套的不断完善,城南的梨树山板块和城东新区的发展潜力不断提升,也成为更多人的置业首选地段。


2018年2月各板块成交面积对比

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百房观点:2月由于受春节假期的影响,各板块的成交量较1月降幅很大,其中苏仙板块、下湄桥板块、骆仙板块和城西高铁板块的下降幅度最大,环比1月下降幅度都超过了7成; 本月仅有龙泉板块和爱莲湖板块的成交面积上涨,分别上涨了20%和7%。


2018年2月各板块成交均价对比

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注:由于数据收集统计有一定的延迟性,具体报价请以各项目营销销售人员实时报价为主,此价格不作为销售参考依据。


百房观点:2018年2月郴州市的商品住宅成交均价为5144元/㎡,从各板块的成交均价对比来看,多数板块的成交均价在上行,其中涨幅最大的为骆仙板块,成交均价上浮了37.5%,达到了5204元/㎡,城西高铁板块和龙泉板块的成交价格有所下降,其中,成交价格分别下降了2.4%和3.5%。2月成交均价最高的为苏仙板块,成交均价为6049元/㎡,其次为五岭板块,成交均价都突破了6000元/㎡。


郴州市2018年2月商品房去化结构表

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百房观点:2月商品房去化结构表来看,100㎡-125㎡面积段最为热销,共成交457套,成交面积5.2万㎡,分别占比37.7%和40.1%;其次为125-144㎡面积段,共成交243套,成交面积3.25万㎡,分别占比20.1%和25.1%;另外,60㎡以下的公寓户型共成交198套,成交主力来自紫金嘉园项目。现在郴州市仍以刚需为主,同时对投资公寓和大房户型的需求也在逐渐增加。


郴州市2018年2月商业产品去化结构表

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百房观点:2018年2月郴州市商业去化套数168套,去化面积7934㎡,去化面积环比1月下降了67.1%。从各面积段来看,去化面积最多的为65(含)-90㎡面积段,去化面积4224㎡,成交主力为湘南大市场项目;其次为40(含)-65㎡面积段,去化面积为2211㎡。


郴州各板块商业成交情况(201802)

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百房观点:从本月的各板块商业成交情况来看,2月成交占比最大的仍是梨树山板块,成交面积占比68%。其中,梨树山板块的商业成交全部来自于湘南大市场,成交面积为5410㎡;城东板块和龙泉板块成交面积677㎡和425㎡,分别占比9%和5%。湘南大市场去年一经推出就受到了客户的追捧,一期已经在去年年底开业,二期建材城目前的销售也十分火爆。


四、热点项目

紫金嘉园

地址:九子塘与郴州大道交汇处

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百房观点:紫金嘉园2月去化233套,去化面积19615㎡,去化主力栋数为1栋、2栋和3栋,其中1栋以49-58m²公寓为主,2栋和3栋以83㎡、105-125m²的三室两厅的户型为主。紫金嘉园处于城市重点发展板块梨树山板块,项目在郴州大道和九子塘路及国庆南路延伸段三条路的交汇处,交通便利;周边中京万达一号、美的地产的进驻也让该片区得到了更多人的关注,生活配套也在不断完善,商业配套逐步发展,发展前景被很多人看好。


东田金湾

地址:郴州市王仙岭郴县路(湘南中学旁)

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百房观点:东田金湾2月去化68套,去化面积9711㎡,去化主力为H12栋和H13栋,其中以126-168㎡的三至四房为主。东田金湾地处城东板块的中心,城东板块是郴州的重点发展区域,随着政府重心的东移,利好不断加码,给了城东板块良好的发展契机,生活配套也在逐渐完善。


湘南大市场

地址:郴州大道与梨树山大道以西交汇处(郴州7451兵工厂旁)

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百房观点:湘南大市场位于梨树山板块,本月去化面积为5410㎡。湘南大市场去年一经推出就受到了客户的追捧,一期已经在去年年底开业,二期建材城目前的销售也十分火爆。


五、总结&展望

1、今年,楼市政策延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一基调,宏观调控政策基调平稳,住房制度改革不断深化,同时培育住房租赁市场,发展共有产权住房。而在今年大部分银行的房贷利率都在上调,对于刚需购房客户而言,尽早购房会节省一定的购房费用。随着三月两会的召开,房地产必将又会成民众关注的热点话题,而两会对全国房地产市场发展会带来什么样的影响,又会不会影响未来郴州市房地产市场发展的走势,我们拭目以待。

 

2、今年郴州市棚改任务8542套,棚改任务相比去年下降了7成。棚改任务是导致房价上涨的重要原因之一,对于郴州而言,棚户区改造实行的货币化安置,不仅促进了郴州市房地产市场的去库存化,同样也推动了郴州市房价的上涨。

 

3、成交方面,郴州市房地产受春节假期的影响,2月的成交量环比1月大幅下降。但从整体的成交均价来看,郴州的房价并没有受到影响,多数板块的成交均价仍然在持续增长,2月的成交均价也创下了新高,达到5144元/㎡。另外,城南、城西和城东新区在我市的两城建设政策推动下,生活配套不断完善,成交量也在不断增多。而目前郴州市城区的房源已经不多,随着未来新的一批房源投放,价格依然具有非常强烈的上扬势头。

 

4、2月的商业去化面积相比1月有很大下降。本月表现最为抢眼的仍是湘南大市场,成交面积占到2月总成交面积的六成以上。随着未来入住率的不断提高,梨树山板块、城东板块和城西高铁板块的商业都将会更有发展前景和投资前景,也将会成为更多人商业投资的首选。


注明:该报告为百房市场数据研究院原创,如需转载请注明来源于百房网;如有疑问请咨询百房专线:0735-2222212。


百房市场数据研究院

2018年3月8日



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