郴州房地产市场报告(2017年4月)

热点分析 来源:百房网 2018-11-01 12:17:22 作者:百房编辑 1690阅读

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一、宏观政策及行业动态:

欧银4月料基本维稳,6月小幅改变前瞻指引

4月27日欧洲央行公布了最新一轮的利率决议,将存款利率维持在-0.40%不变,主要再融资利率维持在零,边际借贷机制利率维持在0.25%不变;也按既定计划缩减量化宽松(QE)规模至600亿欧元/月。而在此后的新闻发布会中,德拉基在新闻发布会上的讲话稍显鸽派,给了欧元空头反扑提供了机会。受此影响,欧元/美元当日冲高回落一度跌至1.085一带,累积震荡幅度达到了近80余点。


美联储公布5月利率决议,5月份决定维持原有利率不变

决定维持利率上限维持在1%不变,利率下限维持在0.75%不变。基于之前美联储会议纪要和官员讲话,渐进加息的情况下,今年可能将再加息两次。隔夜“小非农”数据的靓丽,市场对美联储加息预期升温,美联储6月加息概率从66.3%升至75.2%,9月加息概率由80.1%升至85.5%。

 

百房观点:美元进入加息通道后,对中国楼市最直接的影响恐怕就是人民币贬值与资金外流。全球资本会向美国流动,对于中国来讲也是如此,资金外流至美国,这对中国已经开始调控并且逐步降温的楼市来讲是“利空”。

 

国内政策

政治局会议:中央点题八大政策重视经济下行 加码稳增长

4月30日召开的中央政治局会议,点出了二季度稳增长的“大招”,招式涉及降税清费、重大基础设施项目等投资、货币政策、扩大消费、房地产健康发展、创新驱动、国企改革、京津冀协调发展等八个方面。


央行决定普降存准率1个百分点并定向降准

中国人民银行决定,自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上,为进一步增强金融机构支持结构调整的能力,加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度,自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点,并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平。


住建部国土部联合发布通知热点城市加快供地节奏

4月6日,住建部和国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期。通知从合理安排住宅用地供应,科学把握住房建设和上市节奏,加大住房保障力度,强化地方主体责任四方面入手稳定房地产市场。强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。各地尽快编制住房发展规划和年度计划,统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。2017年6月底前,地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县(县级市)应编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布。


百房观点:《通知》是进一步加强房地产市场调控的重要方针,突出了因地制宜,体现了差别化。同时,2017年我国房地产市场将秉承“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,改善住房供求关系,坚决防止出现区域性总价,严防高价地扰乱市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。


4月多地楼市政策加码 多个城市将进入“4限时代”

从去年开始全国多个一线城市和重点二线楼市升温,随后一线城市楼市调控,取得一定效果,但近期环一线城市周边的三四线城市房价却又升温之势,由于雄安新区的设立,更使得环周边地区房价进一步上涨。当下在投资渠道较为匮乏、一二线城市严格限购的背景下,楼市资金大量流入毗邻热门城市的三四线楼市,从而推动了这些区域房价的上涨,从而使得全国范围内限购、限贷城市进一步增多。4月份以来,全国各地楼市收紧政策继续加码,在前期相继出台限购、限贷、限离的政策后,部分地区又推出了限售新规。4月全国各地约有40多个城市发布或升级楼市调控政策,其中包括购房政策、限购政策、公积金政策、商住房政策、“限售”政策等。


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百房观点:此轮调控与往年调控最大的不同点在于历史上首次调控商住物业和出台“限售”政策。当下楼市调控的主要有以下三个特点:

一是大城市圈全面封堵,比如北京及雄安新区周围全面限购。过去限购以一二线城市为主,当下有很多三四线城市也加入限购范畴。在过去一年多,全国包括京津冀、长三角、珠三角及周围区域,因为价格绝对值较低,各种利好因素集中,导致投资需求旺盛,在过去一年多房价上涨了一倍多。因此这些地方也开始限购。

二是历史首次开始系列城市限制持有年限,“T+N年”限制持有年限。包括厦门、福州、广州、珠海等十多个城市均出台了新购房必须持有一定年限后才可以转让的政策。这些政策将严厉打击短期游资炒作行为。

三是一、二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。从政策预期看,本轮房价调控全面再升级,遇涨即调。而且与往年调控不一样的是,本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录,多轮调控政策轮番出台可以说全方位封堵了任何炒房的可能性。从后期市场发展看,预计还有更多的城市会加入调控行列,且调控措施会升至“限购、限贷、限价、限售”的四限时代。


市政规划:

郴州这条“大动脉”预计明年6月30日前可建成

人民东路延伸段项目,西起郴江路杨家坪路口,东接郴县路,呈东西走向,全长约4.2公里,途经杨家坪路、九渡江路、X091、青年大道,双向四车道,路幅宽23—37米,设计时速为50公里每小时,其中两段隧道总长1300米、上跨九渡江路立交桥长95米、下穿京港澳高速路长58米、上跨X091线立交桥长130米、下穿青年大道长100米,项目概算总投资10.09亿元,分两个标段同步施工。目前,两个标段的施工单位正在有条不紊地开展建设,两个标段的施工负责人均表示,将加快施工进度,争取在明年6月30日前完成项目施工,缓解中心城区连接城东新区的交通压力。


郴州市不动产中心进行房企座谈会

4月19日,郴州市不动产中心进行了一次房企座谈会,主要讨论本市有房产证无土地证项目的集中清理工作、首次办理不动产登记工作效率以及不动产登记在企业实施中发现的一些问题。截至目前,郴州市不动产登记中心已整治完成有房证无地证项目19个,约7600户业主可如期拿到不动产证。不动产登记窗口工作人员还不定期组织加班,以满足庞大的登记需求。


郴州市棚改办消息

2017年全市计划棚改项目121个,将完成改造34000多户,其中中心城区要完成13000多户,货币化安置12000多户。目前,九渡江棚户区、南塔街道棚户区、白鹿洞街道棚户区、东河片区(二期)棚户区等项目都已经进入安置补偿协议签订阶段。在2018-2020年,还将有一批棚户区改造项目启动。


郴州召开中心城区保障性安居工程工作座谈会

会议指出,一是要全面完成历年欠帐任务;二是要把中心城区化解大班额工作开展情况作为重中之中来抓,市棚改办要强化工作协调力度,强化督查督办,纳入专项考核;三是做好2018-2020三年棚户区改造调查摸底申报工作;四是启动和美小区建设。副市长李五一充分肯定了各平台的棚改工作进展,并表示高新区对户主和分支户实行一家一策的安置政策切合实际,措施有力,其他平台可以借鉴高新区好的经验。李五一强调,2017年是棚改工作三年行动计划的收官之年,又是棚改新三年行动计划的准备之年,市委、市政府高度重视棚改工作,各实施平台要尽一切努力解决项目所遇到的相关问题,落实好安置工作和拆迁工作。各部门做好配合工作,合力推进棚改工作,加快项目建设,确保取得阶段性成果。


房企动态:

【全国】万科:牵手杭州地铁

4月20日,杭州市地铁置业有限公司和浙江万科南都房地产有限公司签署合作开发协议,双方决定以杭行路TOD项目为依托,共同探索实践“轨道+物业”发展新模式。该项目位于杭州市余杭区祥园路、杭行路交叉口,是杭州城北副中心的核心组团,未来将以地铁10号线祥园路站为依托,规划集工作、商业、文化、居住等复合功能为一体。

【全国】中骏置业:未来毛利率将有改善

4月21日,中骏置业财务总监李少波对媒体表示,虽然集团去年毛利率稍有下跌,但相信随着未来一二线城市销售入账比例提高,毛利率将有改善,产品均价亦有提升。他还指出,中骏置业近两年持续优化债务结构,融资成本由9.1%减少至6.8%,相信今年仍有下降空间。

 

二、土地市场:

        2017年4月郴州市住宅与商业用地增长情况

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2017年4月份挂牌土地,住宅用地面积10.91万平方米,主要集中在苏仙区,而商业用地主要集中在苏仙区和北湖区,挂牌面积分别为8.45万平方米、6.06万平方米。

出让住宅容积率在1-3.8之间,3宗有住宅用地,1宗用地的容积率为3.8。

 

郴州市4月有4宗工业、3宗商业住宅用地、3宗商业用地、1宗文体娱乐用地供应,供应面积50.7万方。

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2017年4月郴州市区供应面积50.7万方,较2016年月均10.7万方上升了78%。


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2017年4月成交5.4万方,较2016年月均7.3万方下降35%。4月成交住宅和商业用地集中在北湖区香雪路以及郴州市下湄桥街道(工业大道);郴州市2017年4月总成交用地50.69万平方米,其中住宅用地2.12万平方米,商业用地0.18万平方米。

 

郴州市房地产商品房用地成交面积与价格走势(2016.4-2017.4)

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2016年5月-2017年4月成交商业住宅用地容积率在0.6到4.6之间,成交的2宗土地均无溢价,楼面地价在396-1061元/平米之间,平均楼面地价为776元/平米。

郴州市2017年4月份总成交商业住宅用地2.3万平米,可开发建筑总面积为6.96万平米。


三、新房市场:

住宅:

 

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2017年4月新增住宅供应17万m²,1551套。

 

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2017年4月五岭板块以成交6.97万方占居榜首,城东新区板块成交4.4万方,位居第二。

 

              郴州市区成交TOP10(20170401-0431)

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2017年4月市区商品住宅成交均价4339元/㎡,第一季度均价4338元m²,基本持平。4月苏仙板块均价最高,龙泉板块居其次。

 

郴州各区各住宅段成交分析(201704)

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 从各个板块来看,2017年4月商品住宅大众购买的主力面积段为100-125㎡共计704套、80-100㎡共计395套,套数占比分别为33.22%、18.64%。60平以下652套,60平以下户型成交331套在爱莲湖板块,其他则是在南塔、龙泉、五岭板块,该户型成交占比30.77%。

 

商业:

              郴州各板块商铺成交量(201704) (单位:m²)

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 【注:下湄桥板块的成交量都来自金源棕榈园】

从图表上来看,2017年4月份板块成交面积最大为下湄桥板块,4362.45平方米,占总成交的32.96%;其次是梨树山板块,成交量为1670.5平方米,占总成交的12.62%;

 

2017年4月郴州市区商铺成交面积排行榜TOP8中,下湄桥金源棕榈园居榜首,总面积为4362.45平米。

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4月份郴州市区商铺销售金额排行榜:下湄桥板块金源棕榈园以0.84亿元位列榜首。 

 

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2017年4月各板块商铺成交均价16425.61元/平米,2017年第一季度成交均价16107.3元/平米,相差318.31元/平米。

 

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2017年4月郴州市区爱莲湖板块商铺均价最高,22233.62元/平米,其次是下湄桥板块,19569.77元/ 平米.

           

郴州市区商铺成交面积段结构分析(201704)

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40平米以下是购买的主力面积段,成交276套,占比达到74.8%,成交面积5044.16平米,占比40.19%; 40-65 ㎡面积段成交40套,90平米以上的户型产品4月份成交30套,成交面积3811.44平米,占比30.37%。


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