郴州房地产市场报告(2018年第二季度)

热点分析 来源:百房网原创 2018-11-19 10:22:50 作者:百房编辑 42438阅读

前言


2018年上半年,市场调控政策层面可谓是热闹纷呈,决策层重申“房住不炒”的定位,各线城市调控政策持续高压。与此同时,“抢人大战”愈演愈烈,事实上松绑限购,还有租赁、购房等多项财政补贴。货币政策方面,稳健中性的主基调未变,但4月份央行定向降准,释放增量资金约4000亿元,之后又运用PSL、MLF等多种融资工具,对冲流动性紧缩风险。显然,下半年,货币资金政策和房贷政策的变化才是市场走势的关键。有人说三四线棚改收紧,春天该结束了,那么郴州也会受到影响吗?2018年上半年郴州楼市表现如何?后续又将怎样发展?我们给你答案!

 

一、政策关键词


关键词1:美联储加息


今年3月22日凌晨,美联储货币政策会议决定,加息25个基点,将联邦基金目标利率区间上调至1.50%-1.75%,与市场预期一致。6月14日凌晨,美联储宣布加息25个基点,将联邦基金利率上调至1.75%-2.00%区间,为今年以来的第二次加息。


美联储预计2018年还将有两次加息,2019年将加息三次,2020年加息一次。也就是说,预计2018年底美国联邦基金利率(FFR)目标区间将抬升至2.25%-2.5%,2019年底将上升至3%-3.25%,2020年将上升至3.5%。


往年美联储加息,中国央行即会跟上加息,此次加息央行选择“按兵不动”,贷款基准利率没有明显上调,而是采用各种利率工具来对冲,人民币没有跟随美元加息,还释放了更多资金,开始强调流动性的“合理充裕”,甚至试图引导市场利率走低,可见央行货币政策出现了显著转向,出台了一系列利空对冲政策。

 

关键词2:首套房贷利率提高


从2017年1月至今,全国首套房房贷平均利率已连续17个月上涨创新高。据融360新发布的数据,2018年5月全国首套房贷款平均利率为5.6%,相当于基准利率1.143倍,环比4月上升0.72%,同比上升18.39%。增长近两成。


与此同时,郴州大多数银行的房贷利率都在基准利率上也是有所上浮的,首套房贷款利率上浮了10%左右,而二套房的贷款利率上浮了20%左右。


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而从近20年的房贷利率情况来看,房贷利率的低点为2016年2月的4.165%。纵观历史,当前的房贷利率仍处于低位。


房贷利率提高,大家也好理解,毕竟在信贷收紧的背景下,在坚持房住不炒的基础上,打击炒房,支持刚需理所应当,但是,误伤了刚需。


关键词3:抢人大战


2018年,城市陆续上演“抢人大战”。


南京,2018年1月4日,南京市政府发文,针对人才安居工作进一步实施再发补充意见,出台《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》(以下简称《意见》),明确高层次人才首套房不限购,公积金多可贷120万!


郑州:符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校的本科毕业生,在郑首次购房分别给予10万元、5万元、2万元购房补贴。


四川发布新政:引进人才高给予200万元生活资助


珠海出台人才新政:赠送50%住房产权


长沙,发布“人才新政22条”计划吸引100万名人才,高校毕业生“零门槛”落户,推行“先落户后就业”,只要你是全日制本科及以上高校毕业生,即可凭户口本、身份证、毕业证即可办理落户手续。


人才争夺战愈演愈烈,更多三四线城市加入人才争夺行列。不可否认的是,人才新政可谓是未雨绸缪,意在招揽更多高素质人才前来创业、就业,以期进一步挖掘城市中长期经济发展潜力,助推经济更好、更快发展。


然而抢人大战背后实际上被解读为抢房大战,实则为楼市库存寻找出路。虽然不一定完全如此,但也不无道理。一场假借抢人的大戏演变成了各地变相放松调控的冲动。所以,后被约然后表忠心加码调控,具体来看下一个关键词——“新四限”。

 

关键词4 :“新四限”逐渐形成


随着西安、长沙、杭州出台新一轮楼市调控举措,四种新的“限购”措施似乎正在成为各地的标配。这就是:

1、限制企业事业单位购买住宅(包括新房、二手房);

2、限制离婚2-3年内的人士买房(防范假的“真离婚”);

3、限制新落户人士买房(要求社保年限或者落户年限,一般1到2年);

4、限制随迁父母买房(一般要求落户2年以上才能买)。

可以看出,上述“新四限”主要是为“限购”打补丁。


长沙923VS625新政对比表

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由此可见,长沙、西安、杭州等这样的省会城市在近几年降低了落户门槛,加入抢人大战中,人口大量涌入,等于发放了大量房票,而这样的城市本身就是极度缺房的状态,随时可能出现价格上涨。而限价会导致开发商“捂盘惜售”“不愿意快速开发、销售”等情况,于是政府出台一系列政策,“限价“让人意识到,抢到购房资格就是赚到,于是“限购”升级让购房门槛更高,针对“离婚”“人才购房”“企业购房”等政策继续升级调整。


“新四限”可能会让部分城市房价陷入横盘期,甚至出现微跌,比如长沙,在近期重压下出现了略微下降的情况,但长期看,这些城市吸引力大,房价趋势仍然将继续上涨。

 

关键词5:房贷租金抵个税


6月19日,个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,个税起征点由每月3500元提高至每月5000元(每年6万元);首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除;优化调整税率结构,扩大较低档税率级距。


此次改革实际上是中国房地产市场在改革历程上踏出「实际」的一步。


上一轮去库存算是人民对国家创业的一次赞助,而且这次赞助在房价飙升的情况下,力度空前绝后。至少是年轻人掏空了家里的六个钱包,老年人也搭上了棺材板的钱。居民肩负大量杠杆,于是没人出来花钱和消费,市场经济活跃度趋弱,公司缺乏收入来源,自然产业也就发展不起来了。所以此次个税改革正是为了帮助居民增加可支配收入,提升整体居民的消费力。此次个税改革的主要目的就是为了居民减负,减轻身上的杠杆,鼓励大家多消费。毕竟按现在的情况来讲,经济的三驾马车(消费、投资、出口)中,投资因去杠杆货币紧缩丢了轱辘,出口因为国外局势而跌宕起伏,再在消费上低迷的话,经济是很容易失速的。


关键词6:定向降准


6月24日,央行网站发布消息,中国人民银行决定,从2018年7月5日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。


此次降准,央妈放水7000亿元,为什么呢?当下市场流动性下降太过严重,很多企业都处于借不到钱,即将撑不下去,马上要破产倒闭的边缘。5月份社会融资规模增量7608亿元人民币,比上年同期减少了3000亿。社融增量开倒车这种情形,以前是从未出现过的,足以说明当下实体经济资金层面的紧张程度,流动性重回2014年的水平。


比定向宽松更重要的信号:保持流动性合理充裕,“合理充裕”,这是一个巨大的政策变化,坚持稳健中性的货币政策,保持流动性合理充裕和金融稳定运行。而上一次合理充裕,还是2014年四季度-2016年三季度的事。世界就是这样,永远在变化,松-紧-适当松……不变的逻辑。


这一次是继续扩大抵押品范围。而在此之前,MLF仅接受国债、央行票据、国开行及政策性金融债、地方政府债券、同业存单、AAA级公司信用类债券等作为担保品,让更多人有资格借到钱,当然,现在还不能说是彻底转向,但是国常会这些利好,已经足以让楼市暂时不操心了。

 

关键词7:棚改货币化收紧


6月25日,有消息称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行,过去执行的货币化拆迁安置方式,将改为实物安置为主。


当日晚间,国开行新闻办公室回应21世纪经济报道称,今年以来开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。


实物安置意味着政府统一在开发商处采购房屋,用来安置棚户区居民,这有利于集体议价,控制房价上涨,还有利于保证“甲城“的棚改,释放出来的购房需求100%留在”甲城“,而不会跑到其他城市。


当然,必须要强调的关键点:三四线城市去库存基本结束。这样的调控看起来不利于“一二线城市“获得来自”三四线城市“的资金,但是如果三四线城市房价趋于稳定,则民间热钱会回流一二线城市。整体而言,棚改新政有利于大城市的楼市,而不利于三四线城市。

 

关键词8:空置税


6月28日,香港政府决定将针对开发商征收“房屋空置税“。也就是说,如果开发商把房子建成后,空置超过1年,则需要缴纳相当于同类房屋租金200%的空置税。


由于私人房屋的“空置标准“很难界定,所以此次香港没有针对私人房屋动手,而只是对开发商”捂盘“动手。


而其实中国严重的住房空置出现在农村,空置宅基地面积已经超过了城市住宅总占地面积。其次在中小城市也比较严重,所以在内地统一开征“空置税”,对农村、中小城市打击将非常大。这跟未来准备开征的“房地产税”有着高度的类似性——如果都开征房地产税,很多小城市经济会崩溃。所以未来中国内地开征“空置税”难度很大,标准难以制定,解决不了人口净流入大城市房屋短缺问题,反而让中小城市很为难。

二、土地市场


土地供应(201606-201806)

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2018年1-6月土地出让共计24宗,118万方,从趋势来看,2018年上半年供地量有明显上涨,面积环比增长27%;


其中累计供应经营性土地8宗,宗地面积共计58.6万方,建筑总面积共计88.4万方。

 

土地成交(201606-201806)

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2018年1-6月累计成交土地共计22宗,宗地总面积92万方;其中经营性土地成交共计7宗,总面积44万方,建筑总面积82万方。

 

成交楼面价走势图(201606-201806)


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2018年1-6月郴州城区经营性土地成交金额总计112748万元,楼面均价1330元/平米,平均溢价率55.4%。同时从以上图表发展趋势可以得出,郴州土地价格越来越高,今年开始经营性土地基本有溢价,同时多家企业竞拍。

 

 2018年上半年商住用地成交基本详情

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土地成交特例分析(上半年溢价率高等特殊情况地块分析)


从2016年中旬开始,可以看到每个月的楼面均价处向上发展的趋势,尤其是碧桂园在继2017年12月在骆仙铺拿下天价地块后,今年5月在五岭板块以2.6亿的价格再次拿块,楼面价高达2903元/㎡,溢价率高达299%。该“天价”地块处于五岭板块CBD商圈之中,交通便利,商业发达,预计开盘价将突破万元大关。


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图片来自于湖南省国土资源网

(其中:C-1-6为二类居住用地,C-1-7为旅馆用地)


其中地块一20267.8 平米,地块二7488.2平米,地块一为住宅和商业用地,容积率≤3.0,建筑密度≤23%,绿地率≥35%,地块二为旅馆用地,容积率≤4.0。

 

5月除了碧桂园拿地外,位于郴江街道梨树山村的地块在69次出价后被人以3878万元的价格拍下,楼面价2635元/㎡,溢价率达88.4%。2018年上半年数据显示,梨树山板块的商品住宅成交量持续保持好成绩,首先是由于梨树山板块项目库存量较大,新项目较多,另外该板块位于城南,东有爱莲湖板块,北靠龙泉板块,西临五岭板块,可享受五岭商圈的配套服务,有良好的区位优势。另外,梨树山板块由郴州大道和郴资桂大道横穿而过,交通便利,土地使用率高,未来可供开发空间大。

 

除去郴州城区外,县城的地价也在攀升,今年5月位于郴州市嘉禾县新城区和谐路的一宗地块,经过多轮竞拍,溢价率高达126%;在6月位于永兴县便江镇银大道二中旁的地块以8729.9万元的高价被拍下,溢价率高达102%,楼面价1100元/平米,地价翻番成交,这样火爆的土地市场进一步凸显出郴州目前房地产市场的良好氛围,不少开发商的纷纷涌入郴州市场,大量投资。


三、新房市场


2017年至今郴州住宅供销比


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2018年上半年住宅功效比基本在1以下,目前郴州楼市供需仍属于供不应求,行情火爆,供应跟不上需求,上半年去化周期在8个月左右,供不应求房价持续上涨;2018年下半年各新项目房源补入后,将会缓解郴州市场“房荒”的情况。


2017年至今郴州供应走势-面积(万㎡)


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2018年上半年郴州住宅预售面积越为146万平米,从2017年1月至今,郴州住宅供应面积呈现稳步上升的趋势,并且在去化周期较短的情况下,房源推货速越来越快。


2018上半年住宅预售面积(万㎡)


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2018年上半年郴州12大板块住宅预售面积越为141万平米,其中梨树山板块占40.1万平米,占比28%,梨树山板块预售量占比多的是美的·云熙府和长信广场。


2017年至今郴州成交量走势(201706-201806)


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2018年商品房成交情况的同比和环比

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百房观点:


2018年1-6月共计去化14480套商品住宅,去化面积159万方,月均去化26.5万方。从2018年上半年整体发展趋势来看,成交量主要集中在4-6月,自今年1月开始碧桂园·南平府、美的·云熙府、奥园·中源国际城等上市房企陆续启动宣传和诚意登记,由于其品牌影响力,不少有购房需求的郴州市民都选择在以上项目认筹等待开盘,于是2-3月成交下滑严重;从3月底开始,各品牌房企纷纷开盘,于是从4月开始呈现井喷式爆发。


从往常的规律来看,3-5月属于房地产市场小阳春,从6月开始就进入了淡季,但是郴州的购房者们仍然继续在6月保持着购房热情,火爆行情再次延续了1个月。


 郴州市房地产市场成交套数top20(201801-06)

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郴州市房地产市场成交面积top20(201801-06)

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备注:以上数据为不完全统计,具体以各楼盘实际销售情况为准。

 

百房观点:


2018年上半年,TOP20房企整体销售规模近50.4亿,同比去年同期29.3亿上涨72%,特别是二季度以来,部分一二线城市限购政策不断紧缩、棚改政策的激活让郴州市场持续火热,房企销售业绩迎来高峰。


自2017年开始郴州陆续进驻很多上市房企,截止2018年上半年,各项目均交出亮眼成绩,全部进入TOP20榜单内,2018年1-6月郴州房企销量榜TOP20前十名的门槛为372套,面积4.2万方,销售金额2.1亿元。与去年同期相比,各梯队入榜门槛均有所增加,2018年上半年销售金额达2.3亿元可入榜前十,2017年上半年达1.35亿元即可入榜前十。


2018年上半年商品住宅销售标杆楼盘TOP20,从榜单可以看出,碧桂园·南平府、美的·云熙府、紫宸澜山、汇龙·万宝国际城、长信广场、金科城、恒大帝景、五岭国际、紫金家园、奥园·中源国际城入围前十,其中在郴州的各上市品牌房企前十就占据5席。上市品牌项目热销,一是品牌效应,其二是各项目基本推出户型为刚需首改或改善的大户型,同时为精装,物业、环境更为讲究,不少有购房需求的客户除去刚需外,二胎政策的开放、 追求更舒适的居住体验,改善性需求逐渐增加。我们来看2018年上半年成交面积段分析:


2018年1-6月成交面积段分析


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2018年上半年100-125平米刚需面积段成交5162套,59.4万方,看起来还是占主导位置,但是125-144平米以及144平米以上面积段去化达4581套,66.7万方,面积已经超过刚需面积段户型需求。


同时,排名靠前的几个项目,碧桂园·南平府、美的·云熙府、奥园·中源国际城今年去化面积段集中在125平米以上的改善型户型,基本属于开盘即去化完毕,同时价格相较于其他面积段而言也会更高。


在2017年年度报告中我们曾分析预判,2018年将会是大开发商所掌控的一年,“大象群舞,强者恒强”,大品牌的进驻,除了地王频出、拉高价格之外,其影响力也让更多人信任和选择他们,本地房企确实应该思考如何提升楼盘质量以及更优质的物业服务,以此来增强口碑和品牌影响力。

 

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2018年1-6月各板块成交,五岭板块、梨树山板块、城东板块、爱莲湖板块、骆仙板块成交排名前五,其中梨树山、城东、爱莲湖和骆仙板块赶超去年同期排名前列的下湄桥和南塔,去化量较大的板块在今年发生变化,同时也开始集中在新兴板块,包括梨树山板块、城东板块、骆仙板块等,这些板块不同于北湖、苏仙等老城区,可开发地块较多,同时政府开始大力发展这些区域,交通便捷、生活配套也在逐渐完善,品牌房企的进驻也进一步带动了这些新板块的发展,也让更多人发现了这些板块的发展潜力。

 

截止到2018年6月住宅存量周期(按照板块分量级)


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2018年上半年各板块库存量较少,去化周期均在12个月以下,去化周期在6个月以下的板块有4个,而存量多的板块为五岭板块,但是按照目前的销售情况,去化周期在6.8个月左右,也属于库存较少的状态。 


四、商业市场

2017年6月至今商业供应面积(万㎡)


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2018年上半年郴州商业供应面积约为15.8万平米,在去年“金九银十”的推力下,上半年商业供应面积相比有所下滑,环比下降49%。


2018上半年各板块商业供应面积


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2018年上半年商业供应面积多的是梨树山板块,供应面积多的项目是湘南大市场,共供应55337平米,多于其他各板块供应面积之和。

商业成交走势


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2018年1-6月商业成交总计8.9万平方米,环比2017年下半年商业成交8.6万平方米,上涨3.5 %,同比去年同期8.2万平方米上涨8.5%。



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百房观点:

2018年上半年商业供应面积多的是梨树山板块,供应面积多的项目是湘南大市场,共供应55337平米,多于其他各板块供应面积之和。


 

商业成交面积排行榜top20


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商业成交面积段分析(201801-06)


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从面积段分析,商业成交均价呈“倒三角”形状,中间低,两端高。40平米以下的商铺去化主力为新贵华城;40平米-65平米面积段商业成交占主力部分,占比40%,去化主力为湘南大市场,90平米以上商铺去化主力为湘南大市场。

 

截止到2018年6月商业存量周期


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商业余量的分析数据结果显示,骆仙板块、北湖板块、五岭板块三个板块位列25-45万方余量级中,其中骆仙板块余量多,华泰城余量约36万平方在该板块占绝大部分,北湖板块中郴州友阿国际广场余量约为15万方,五岭板块五岭国际余量约为9.4万方。


五、营销动态


 2018上半年开盘项目推售时间轴


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 开盘区域分布


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注意:本数据由百房市场人员收集,交易数据有延迟,仅供参考。

 

典型开盘项目


美的云熙府


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1. 开盘时间:2018年3月31日。

2. 开盘地点:美的云熙府售楼部

3. 认筹情况:美的 · 云熙府启动诚意登记30天,来访5000组,诚意登记近3000组,升级近1500组。

4. 开盘方式:采用住宅、车位同步认购签约模式。

5. 开盘现场:开盘后不到2小时,项目首开所推房源宣告售罄,成交逾千套,劲销8亿。

 

碧桂园·南平府


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1.开盘时间:2018年4月28日。

2.开盘地点:碧桂园·南平府售楼部。

3.认筹情况:约1600组客户。

4.开盘方式:郴州首个采用微信选房模式

开盘现场:客户开盘当天签到选房,现场十分火热,开盘去化率近80%。

一、 政策层面:


1、中央重申“住房不炒”,坚持调控目标不动摇、力度不松劲,住建部约谈12城,政策预期180度急转弯;虽然调控政策内容了无新意,但局部松绑恐难成形,调控注定将贯穿更长的时间周期。

 

2、同步多城下调人才落户门槛,短期助推市场量价齐升,短期而言,落户人才随即可以取得购房资格,在一定程度上突破了“限购”。房地产市场显著升温,房价随即出现一波上涨行情,人才争夺战,助推房价上涨。


3、“四限”政策持续高压,“限售”成为本轮调控标配。上半年,四限政策依旧从紧执行,具体而言,限购城市再扩容,大连、沈阳、太原等市相继落地限购令;限贷政策未见实质性转向,银行信贷资金持续偏紧。不少城市在上半年上调首套房、二套房首付比例,房贷利率也有不同比例上浮。


限价政策易紧难松,房价仍是管控红线。企业普遍以政府预定价格出货。但是限售扩容至56城,已然成为调控“标配”。

 

升级“四限”与人才争夺并行,“限价”政策控制了房价,但是同步“限购”政策也在不断升级,好比长沙,加入人才大战的同时,从923到625新政,“四限”不断升级,大家知道只要获得购房资格就是赚到,大量需求被抑制,预计短期内长沙这样的“新四限”城市会迎来供应井喷,受供应激增和三限政策影响,市场热度会有回调。

 

4、货币政策稳健中性,金融去杠杆与防风险并行,行业资金面承压。2018年央行货币政策将继续贯彻稳健中性的主基调,去杠杆、防风险、严监管将成政策实施常态。对于房地产市场而言,信贷资金监管必将愈加严苛。


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图:2016年1月-2018年5月居民个人房贷新增量及房贷余额同比增速

 

降准影响中性偏积极,宏观政策转向紧信用、松货币;在优化流动性结构的同时,银行体系流动性总量基本没有变化,稳健中性的货币政策取向保持不变。联系到央行灵活运用PSL、MLF等多种融资工具调节银行间流动性,市场对于年内再次降准多有期待。对楼市供求关系明显是利大于弊,纵观历次降准周期,之后房地产市场均出现了一波成交转暖行情。


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图:2005年至今存款准备金率变化与商品房销售面积增速变化相关性表现

 

首套、二套房贷利率上浮10%-20%,企业严控回款周期;受制于信贷资金中性偏紧,多省市商业银行纷纷上调房贷利率,相较于基准利率,首套房大都上浮约10%,二套房上浮约20%。不过,相较于房价上涨所创造的资产增值收益,当前市场对于房贷利率上调的感知并不强烈,购房成本略有上行影响程度着实有限。这也使得住户部门新增短期以及中长期贷款占比长期高位运行,显示房地产市场仍是巨额信贷资金的重要出口。


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图:2015年1月-2018年5月住户部门当月新增短期以及中长期贷款占比

 

在6月突发消息:棚改货币化收紧,一些房企,尤其是中流砥柱的TOP房企,有了动作,比如「 绿城也开始搞高周转」,「万科抛弃房地产 」,「某项目三四线城市全面叫停」……很有山雨欲来风满楼的意思。于是有人说三四线要凉了,那是否真的会全面停止呢?从防范风险的角度来看,决策层不会让房地产销售增速发生断崖式下滑,棚改目前受舆论压力,预计将对短期涨幅过大、“伪棚改项目”过多的三四线城市的棚改政策进行调整。棚户区改造是国家为推进城镇化建设的政策,也是深化城市发展进程的重要举措,因此,预计棚改政策将会持续,只是目前针对部分城市或政策形式进行微调,但不会全面停止。


就郴州而言,从2016年到2018年棚改比例逐渐在缩减,通过棚改激活了整体市场的刚需用户,目前郴州市场刚需购房是市场成交的绝对主力。同时,现在部分三四线城市开始逐步出现调控政策,那是不是房价就会猛跌?举个例子,譬如宁德,虽然限价了,但是那是限制房价涨幅6%。意思就是,我限价不是让房价下跌,而是让其涨慢一点!等一年涨6%,两年,三年,四年,五年以后呢?

 

预计后期短期“四限”精细化调控基调不变,资金面变量将是影响行业走势的关键,2018年下半年市场调控政策不会实质松绑,本轮调控周期拉长,因城施策的精细化调整仍将持续;而个税改革、不动产登记联网等对短期市场影响有限,发力在落地后的预期。下半年,稳健中性的货币政策取向保持不变,信贷资金依旧偏紧,但也要避免出现无序的大规模债务违约,资金面也不会短期急剧收缩。


对个人购房者而言,居民个人负债率和杠杆率将不再上升,三四线城市去库存也接近尾声,宽松房贷政策也势必要逐渐退出,但也不会瞬间一蹴而就,而相对平稳缓和的节奏也会使得当前市场状况惯性维持,但资金面的持续收缩一定会在未来某个时点引来市场走势的转折。

 

二、土地方面:

 

从供应上看,2018年上半年郴州土地供应面积为118万平米,其中商住用地面积为58.6万平米,供应量相对不足,从各板块的新房存量来说,库存较少,去化周期均低于12个月,预计政府会加大土地供应面积,后续的土地成交信息我们将及时推出报告。


从成交上看,上半年郴州土地成交总面积为92万平,商住用地面积为46万平方米,上半年郴州土地楼面价持续上升,商住用地溢价率也逐渐攀升,自从梨树山村那宗地被拍下,打出郴州城区今年土地高溢价率的第一枪之后,后续碧桂园在五岭阁拍下的高价地块以及周边城镇的高溢价率土地成交不断,县城的市场也在逐渐激活,土地溢价率高上至126%,高溢价导致成本的提高,目前连带着县城房价也进一步攀升,所以刚需客户建议抓紧时间上车。

 

三、新房成交方面:

 

2018年上半年郴州成交总面积约为159万平米,成交面积同比增长5%,商业成交总计8.9万方,其中商业供应和商业成交面积多的是湘南大市场。上半年郴州商品房成交量环比增涨16%,今年春节过后,新的棚改计划落实和大牌开发商陆续进驻,释放出大批刚性需求的棚改户,与此同时上市房企品牌影响力大,大众信任度高,从今年市场每月的成交数据来看,2018年1月与去年保持基本持平的状态,而2月陡然下降,除了春节假期影响外,大家在观望等待上市房企开盘也是一个原因,后续陆续开盘,于是3月、4月和5月郴州城区的商品房销售量稳步提升,属于爆发式增长。


而销售量大的项目就是这些大盘,而且这些大盘强势入住,且大部分为精装,整体均价较高,于是经常听见有人说:“自从某某之类的TOP大开发商跑来后,咱这房价就开始蹭蹭的涨啊涨”,看问题不能只看表面,一面湖水,小鱼才浮于湖面,鱼越大越沉底。楼市也是一样,个别的项目定价高,对于改变整个城市平均房价的搅动力有限,哪怕某上市房企开盘卖掉1000套,又怎么样,沉淀进一个城市均价的变化中,也不足以形成暴涨之势。所以,我们不能忽略的是【蝴蝶效应】。除此之外,地王频出,土地价格越来越高,成本越来越高,自然房价也水涨船高了。

 

今年6月商品房成交面积稍有下降,但基本与5月持平,3-5月传统的楼市小阳春过去,相较以往传统楼市“淡季”,今年郴州6月的房地产市场是很热闹的,并且至今为止,上半年郴州多宗商住用地被拍,碧桂园在城东的江山一品项目即将启动,同时还有五岭阁20267.8平米商住占地面积的地块以及梨树山村的宗地将为市场提供新的“货源”,估计下半年即将会开发推出,再加上“金九银十”的时机利好,预计今年下半年郴州商品房供应和成交又会出现一个新的高峰期。

 

另外,2018年上半年商品房成交仍以刚需为主,并且逐渐向改善型转变,随着2018年棚改进程接近收尾和政策收紧,市场刚需成交量有下降趋势,预计郴州在售优质改善型住宅市场前景明朗。

 

四、房价来看:

 

2018年上半年商品房成交量有较大涨幅,从成交用户和面积段分析来看,棚改居民和返乡置业是较大的成交力量,一部分原因是是棚改货币化安置,还有一部分原因来源于城镇化的巨大推力,有需求就有市场,有市场就有竞争,到了这里,兴许有人会问:2018下半场,到底是买还是不买?还是那句老话,刚需就别考虑是涨是跌了,早上车永远比晚上车好。


在活跃房地产市场中,热闹的郴州楼市房价将会持续走高,就现在的形势看,郴州还未调控、仍然有购房资格,建议刚需用户购房趁早。至于有人唱衰郴州这样的三四线城市房价,来说一件有趣的事,2015-2017年的货币化安置率,与房价涨幅同步,不久之后,赔钱变成赔房子,不仅市场上少了钱,而且购房需求减少,加上各种限,三四线房价唱衰看起来顺理成章。但任何事情都有周期性,在全面建成小康社会之前,至少三四线房价不会跌。 

 

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