楼市回暖,房价升温!还不买房的,你家里是有矿?

国内新闻 来源:百房网 2019-04-23 08:49:00 作者:百房编辑 1931阅读

2019年楼市热闹非凡。


前两个月延续2018年下半年低迷的走势,整体成交不振,观望情绪浓厚;随着“两会”召开,“房住不炒,因城施政”的主基调被再次明确,为市场注入了一针强心剂。


在调控政策局部放松的情况下,一些三、四线土地市场迎来久违的高溢价、高成交价地块,部分地区楼盘看房人数快速增加的新闻屡见不鲜,那么,楼市是否真的回暖?购房者买房的时机是否已经到来?请看下文。


全国93%城市房价上涨


16日,国家统计局发布全国70个城市销售价格。


整体来看,3月有65城新建商品住宅价格环比上涨,其中,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。


其次,大家都知道二手房数据比一手房数据更能反映房价趋势,据统计二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。


房价涨幅


国家统计局公布的70个大中城市商品住宅价格变动中,无论新建住房还是二手住房均有不同程度的上涨,其中三四线城市上涨趋势比较明显。


当然,在房价上扬的同时,地价也在发生奇妙的变化。


土拍回暖预示楼市回暖


大家都知道圈内有两个关于房价的观点称“地价涨,房价就会涨”,“房价涨,地价才会涨”,从生产成本和过往的土拍溢价规律去看,这两条理论是成立的。


但,判断房价的涨跌除了要看地价,同时也要看供应量和成交量(决定着库存)。


我们先来看近十年重点城市的土地供应和成交情况。


2008-2018土地供应与成交情况


房价涨幅

△来源:诸葛找房


从数据来看2009-2010年,重点城市土地成交量开始快速增长;到了2010年开始,土地供应和成交规模保持高体量状态。


如果我们按照从拍地到楼盘建成,2-3年的建设周期来算,从2013年-2015年将是大量楼市供应进入市场时期,而事实也确实证明,各地库存量在2013年开始激增。


到2015年,在国家提出去库存政策时,积压了两三年的供应量开始被消化;并且带动了一批库存量高的城市房价和成交的上涨高峰,而这波去库存,也导致了房价保持上涨近一年。


2013-2018土地流拍情况


房价涨幅

△来源:诸葛找房


在来看到去年,众所周知2018年是调控严的一年,楼市几乎进入冰封期间,以郴州市场为例,2018年郴州市场住宅成交319.41万方,同比下跌21.17%,成交总金额176.78万方,同比下跌12.86%,销售额对比均处下降状态,于此同时在去年全国土地流拍的情况也创了高峰。可见,2018年的市场是真的不好。


而近有消息称,土拍成交量正在抬头。


3月下旬来部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复,仅下旬就合计成交55宗,其中,溢价率低于20%的只有17宗,有5宗地块溢价率超过100%,合计19宗溢价率超过40%。


土拍成交密集区域多集中在长三角、珠三角区域,另外西南区域重庆也成交频繁。

土地市场的回暖,表明供应量正在逐渐提升;在有足够供应的情况下,购房者就有陆续入市,刺激消费。


三年楼市周期


后,如果你观察国内房地产市场的波动,会发现有一个规律性的周期;简单概括起来叫“三年一循环”。


我们看从07年到17年的房价和销量的波动规律。


房价涨幅

从销售面积和价格指数上看,市场销量房价波动趋势基本上相似,在时间上,市场成交波峰要先于房价上涨到来,并在房价经历过涨幅后开始下滑。


2007年到2017年十年间,2008-2011年、2011-2014年、2014-2017年,每三年经历一个房价和需求量上涨的周期。


我们看距离现在近的一轮,房价涨幅在2018年进入波谷,按照规律,2019年第二季度开始房价涨幅和市场成交将逐渐开始进入上升通道。


今年房价怎么涨?


后,说了这么多,小编认为2019年,房价仍将继续上涨,但是大规模短期内迅速上涨的可能性并不大。


房价涨幅


有可能出现的情况是:


热度二线城市在历经2018调控下偃旗息鼓的热度将渐渐回升,但是不会像之前那么疯狂,而三四线城市房价,会有涨跌的波动出现,但终的结果是通过震荡,房价回到调控前高点。


当然,距离房价上涨高峰仍有一定距离,如果遇到合适的就入场吧,因为你永远不知道什么时候市场进入狂热时期,房价迎来下一轮爆涨!

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