【百房大咖说】房地产发展趋势:调控不是为了扼杀房地产,而是为了长远发展

大咖访谈 来源:百房网 2019-03-12 14:46:51 作者:百房小菇凉 12765阅读

自1998年启动房改以来,中国房地产已经发展了20年,曾高歌猛进,也曾曲折前行。作为影响中国经济发展的重要支柱之一,房价居高不下让房地产行业一直备受关注与争议。


近期,关于房地产网上出现了两波呼声,一方观点认为,自2018年下半年起,整个楼市持续下行降温,各房企门庭冷落,房地产有价无市,房地产前景堪忧;另一方认为2019年楼市回暖,政府各项政策调控,各地房价上涨,未来前景一片大好。


究竟是人为炒作,还是市场回暖?未来房地产行业的发展将何去何从?时任百纳行集团集团副总、深圳纵横商业总经理李伟先生,讲述了他对房地产的发展变化,以及对未来房地产行业发展的见解。


 百房大咖说


调控不是为了扼杀,而是为了长远发展


李伟说,房地产在中国经济从低谷走向振兴的过程中,发挥了重要作用,极大地提高了中国城市居民的住房水平。过去的十几年中,房地产一直是中国国民经济的支柱产业,为我国城镇化建设立下了汗马功劳。但因为房地产发展太过于迅速、又体量巨大,而当时的市场经济又不够成熟,市场准入规则还不够规范,导致热钱都涌入了房地产,一定程度上阻碍了实体经济的发展,需要国家的监管、政策的调控。


近十年,政府不断出台各类调控政策,规范房地产市场,保持有序发展,让实体经济与房地产均衡发展。李伟说,中国的经济发展战略方针一直是走可持续经济发展道路,而可持续发展离不开资金、资源,更缺少不了制度。未来中国经济需要实体经济来支撑,政策的调控不是为了扼杀房地产业的发展,更多的是为中国未来的可持续发展做基础准备,让房地产企业良性发展,房地产市场有序、健康、稳定,让房地产行业成为可持续发展行业。长远看,未来房地产依然是中国经济的支柱产业。


房地产买卖的本质是土地的交易


李伟说很多人对房地产的认知很局限,认为房地产就只是商品住宅。其实,房地产指的是房产和地产的总称,其包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利,而地产买卖的本质可以理解为土地的交易。


虽然中国土地辽阔,土地资源总量丰富,而且土地利用类型齐全,但中国人均土地资源占有量小,后备土地资源不足。中国耕地面积居世界第4位,人均却仅0.1公顷,发达国家1公顷地负担1.8人,发展中国家负担4人,中国却需要负担8人。尽管中国解决了世界1/5人口的温饱问题,中国非农用地逐年增加,但可供使用的土地资源不是取之不尽、用之不竭的。


一边是城市化需要大量土地,另一边是政府不断强调要保18亿亩耕地的红线,伴随着我国城市化进程的不断推进,土地资源愈加稀缺,已经成为我国经济社会可持续发展的制约瓶颈。

 

开发成本的增长让房价居高不下,投资者望而却步


李伟强调,开发商之所以长年不能下调售价,其主要原因就是由于房地产开发企业成本居高不下。房地产的开发成本包含土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费和开发期间税费。土地、土建及设备费用占房地产开发总成本的80%,当中最重要的就是土地费用。


土地不同于其它的生产资料或物品,它通过形态、用途的改变可永续利用,这种特性让土地在不断的流通过程中增值,地域不同增值力度也不同,而土地的增值加大了房地产的开发成本。 


有数据显示,房企2017年在一线城市拿地的楼面均价平均较2015年增长8.5%,在二线城市拿地的楼面均价平均较2016年增长35.6%,较2015年增长98.4%,而在三线城市中,房企2017年补库存的成本较2016年平均上升90.0%,较2015年上升了152.7%。面对高额的地价,许多投资者望而却步,而开发成本的增长,房地产开发企业只能通过不断的涨价来止损。

 

未来房地产仍是朝阳行业


房地产的未来前景一直是个敏感话题,进入2019年以来,关于房地产人们听到最多的一句话是“房子是用来住的、不是用来炒的”,提到最多的一个字就是“稳”。在李伟看来,2019年,是建国70周年大庆的一年,是全面建成小康社会的关键之年。未来房价不会大起大落,经济下行只是暂时的,所谓现售、限购、限贷等政策的出台,目的只是平衡增长和风险,削弱房子的投资属性,杜绝投机倒把的行为。


房地产不是只有住宅地产一种形态,它还有商业地产和工业地产。未来,随着城市化进程的加快,商业的集中是必然趋势,无论是一二线城市,还是三四线城市对商业地产的需求都将大大增加。


在工业地产方面,因为产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响,工业地产需求稳步上升,投资价值逐步显现,工业物业的租售价格稳步上扬。据不完全统计,有15%的传统房地产开发商转投工业园建设项目,大量国际资本看准中国市场,纷纷加大对华投资,且工业地产的进入门槛比其他的场地低,基准地价只是商业地产的四分之一左右,未来工业地产必将发展势头良好。


不论是从商业地产还是工业地产,都可以预测到房地产行业发展潜力仍然巨大,未来依旧是朝阳产业。


房地产未来发展趋势:以质取胜


现在的房地产市场是以量取胜,开发商想赚钱就得多卖房子,就得盖高层,就得楼间距小,就得容积率高。万科、保利、金地等房地产龙头企业都在密集撒网走量,从2015年到2017年中合计进入了104个城市,且其中39个城市连续三年均有项目进驻。


李伟认为,房地产未来发展趋势是以高端住宅的概念发展房产。改革开放以来,我国居民生活环境发生了翻天覆地的变化。从以前的小平房发展成单元楼,从单元楼到大院,大院到社区,社区到小区,小区到现在龙头房企开发的生态城市。房产的发展可谓是一步步的高端化,精致化,人性化。


同样,随着市场发展房价也在逐步提高。“买涨不买跌”是中国人一贯的消费思维,一边高喊着房价贵,却又抑制不住买房的热情,尤其是还要挑一套配套设施完备的好房子,环境优雅的好院子,服务到位的好物业,发展快速的好地段。这些需求其实就是房地产发展的风向标。


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