业委会需知:小区物业服务的几种物管模式优势?

物业知识 来源:边远业委会主任 2019-01-30 10:56:33 作者:百房编辑 2369阅读

自从1981年3月10日,深圳成立第一家物业管理公司,到如今小区物业管理发展已经近40年,随着小区人民生活水平的提高,小区管理服务意识和法律知识的逐步提高,管理意识向服务意识的转变,如今小区物业管理模式呈现多样化。深入了解和研究,当今小区物业管理出现的几种模式:1、包干制模式;2、酬金(佣金)制模式;3、托管制模式;4、业主自管模式。

一、包干制模式:

由物业公司包干购买管理小区所有物业和服务,公司自负盈亏,以赚取利润为主。与业主签定服务合同,规定服务标准,约定收费价格等。物业公司通过专业的内部管理,节能降耗,赚取更多利润。小区公共收益部分应定期公开公示。公共收益应归全体业主,全体业主支付公共管理成本给与物业公司。

包干制利弊:

包干制专业省时省力,小区管理权(小区财务权和服务团队人事权)都在物业公司,从开发商建设小区到出售完大部分房子,前期因业主大会的召开难度或业主委员会没有成立。小区物业管理服务交由开发商指定称为前期物业公司。因开发商需要质保5年;因共有(公共)部分和专有(房子或车位)部分产权不明;因前期物业指定管理服务;因公共收益不公开公示;因管理服务合同协议履行不到位,因小区生活环境质量越来越差,因缺乏有效的监管等等,导致了不少弊端。随着广大业主服务需求的提高和法律意识的提高,逐步认识到包干制模式越来越变味,其中广大业主很难成为小区真正的主人,很难知晓小区的家底(公共收益和物权区分等),一直处于弱势地位,常常被管理被制约,小区物业公司与业主矛盾激化,预算不透明,物管公司利用包干制侵占小区公共收益,侵占小区公共维修资金的矛盾纠纷较多,也是导致后面需求改变,多种管理模式出现的原因。

二、酬金(佣金)制模式:


酬金制就是物业服务企业收取固定酬金或以服务小区的总物业服务费做为计提基数,并按照签订的物业服务合同中约定的计提比例(一般不超过15%)计提,做为物业服务企业的服务报酬的物业服务模式。物业服务企业收取物业服务费属于全体业主,物业服务企业只是拿走固定的酬金或物业服务费中约定比例的酬金,物业服务的亏盈有业主负责不由物业服务企业负责。业主有权审定物业提供的物业服务的费用预决算以及物业服务方案,物业服务企业也必须按照业主审定的预算支出或开销费用以及按照审定的物业服务方案服务,如在运行过程中需要调整,必须再次得到业主的审定通过。酬金制与包干制的区别在于一方面,包干制是物业服务企业自负盈亏,酬金制是业主自负盈亏,另一方面,包干制对业主来说的内部管理过程及费用开销既不透明,也没有自主性,而酬金制对于业主来说,就有了透明性和一定程度的自主性。

无论业主的自主性有多大,无论是属于下面介绍的业主主导型酬金制还是属于业主直控型酬金制,物业服务企业必须把好一定的原则关,以保证整个服务过程不违犯物业服务的相应法规规定,必须保障整个服务过程中人员、物 业及设施设备的安全性,必须坚持物业服务企业的服务理念和服务准则,才能对由于物业企业自身的管理和服务不到位或把关不到位导致的损失负责,否则,也就会改变了物业服务企业的服务主体地位,变成了挂靠(相关法规是不允许挂靠的)或自管性质。


业主主导型酬金制物业服务模式,就是只是通过审定服务方案和物业服务费支出预决算以及对服务过程监督来实现业主的自主管理,一般不直接参与具体的管理过程和费用支出或报销的控制过程的酬金制的物业服务模式。


利弊分析

虽然相对需要业主更加专业和更多的投入,如果能找上一家服务理念和服务技术都不错物业服务企业来服务,应该效果不错,业主既能有一定程度的自主管理,又能学习和积累一些物业服务的知识,还能享受优质的物业服务。但如果物业服务企业不地道,因业主参与度不够,监督力度不够,专业知识不够,这种服务模式可能会导致业主更多更大的损失,因为一方面,物业服务企业拿走了固定酬金或计提比例的酬金,可以只赚不赔,没有压力和动力,还有可能通过做假账,假合同、假价格、假发票等方式强取或偷取业主的利益,另一方面,物业服务企业可能会以物业服务费偏低为推脱理由,来降低服务品质,损害业主利益,甚至更加严重的是,如果业主对业委会的监督力度不够,还可能发生业委会和物业服务企业相勾结,严重损害业主的权益。

三、托管(代管)制模式:

按照业主委员会或社区或街道要求,确定业主方(广大业主)每年纯收入金额,托管给物业公司服务,公司自负盈亏。财务公开透明。

托管(代管)制利弊:广大业主每年有一定的节余费用。服务质量能不能达到?并没有解决小区家底问题。


四、业主自管模式:

彻底阻断开发商阴影和隔断物业公司主导小区,使小区物业管理向小区服务型转变。全体业主当家作主,完全知晓小区家底,有完全的参与权,财务权,人事权,知情权,监督权。小区业委会主导服务执行落实,服务过程小区监委会全权监督,财务完全公开透明,业主自管服务中心项目经理(专业化)和服务人员均面向社会公开招聘,支出费用归全体业主,小区服务节余费用(或经营收入或公共收益)用于小区服务品质提升,设备更新改造。小区公共收益归全体业主支配。小区财务定期(一般三个月按季度)公开。


业主自管模式利弊:

业主对小区的财务权,人事权,知情权,监督权充分的体现出来,一切坚持公开,公平,公正,透明的原则。小区议事规则、制度制定、组织架构要合理完善,对业委会和监委会成员能力和素质要求高,广大业主积极参与,知情权和监督权充分发挥出来。对服务中心项目经理专业化,标准化,服务意识等要求高。对服务团队要绩效考核标准化,具体细节化,充分激发员工工作积极性和创造性,全心全意为小区业主服务并得到相应的报酬。服务到位,环境改善,设备维护好,业主自管工作人员的待遇会逐步提升。小区业主明明白白缴费,清清楚楚消费,小区安居和谐稳定,服务投诉逐渐减少。

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